Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết, các cơ quan cũng đang nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu sẽ trình Quốc hội tại kỳ 4, thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6-2023), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội tại kỳ 5, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10-2023).
Chẳng hạn, trong mối quan hệ với Bộ luật Dân sự, vấn đề cần xem xét là tính thống nhất của quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản gắn liền với đất…) với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; quyền đối với bất động sản liền kề, Luật Đất đai hiện hành được ban hành từ năm 2013, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có cách tiếp cận mới về quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề, do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có quy định phù hợp.
Đại biểu tham dự hội thảo “Quy định này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có mối quan hệ và tác động như thế nào với pháp luật về nhà ở hiện hành cũng như định hướng sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới?”, ông Hoàng Thanh Tùng đặt vấn đề. Bên cạnh đó là việc thu hồi đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đất sử dụng ổn định lâu dài, đất xây dựng khu chung cư; mối quan hệ giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới.
Toàn cảnh hội thảo Phát biểu tại hội thảo, TS Phạm Duy Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo trọng tài quốc tế Việt Nam, Giảng viên cao cấp Trường Chính sách công và quản lý Fulbright (Đại học Fulbright Việt Nam) phân tích: Luật Kinh doanh bất động sản nói người nước ngoài có thể mua các sản phẩm bất động sản như nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở cũng cho phép người nước ngoài trong một chừng mực nào đó có thể mua các dự án nhà ở của mình. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay chưa quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất.
“Ở đây đặt ra vấn đề là có nên sửa Luật Đất đai theo hướng cá nhân nước ngoài cũng là người sử dụng đất hay không? Tôi nghĩ câu chuyện này còn là vấn đề chính trị, kinh tế”, TS Phạm Duy Nghĩa nói.
Vẫn theo ông Nghĩa, hiện nay có đến hàng trăm dự án nhà ở trong cả nước trục trặc trong việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Thời điểm có hiệu lực để thực hiện quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong 3 đạo luật có mối liên hệ hữu cơ kể trên có phần vênh, lệch nhau.
Bên cạnh đó, có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài hay không trong chuyển nhượng dự án, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án ra sao… cũng là những vấn đề rất khó, cần cân nhắc kỹ.
“Liệu có nên cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài hay không”?, TS Phạm Duy Nghĩa băn khoăn. Theo ông, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản được soạn để thúc đẩy các dự án bất động sản nên nó rất “hào phóng”, rất cởi mở. Điều 19 nói rằng các giao dịch liên quan đến nhà thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Nhưng cũng phải tính kỹ, bởi trên một lô đất sẽ có rất nhiều quyền khác nhau, và chưa hẳn giao dịch nào liên quan đến sở hữu nhà cũng gắn chặt chẽ với quyền sử dụng đất. Chỉ nên “mở” tương ứng với năng lực quản lý của cơ quan chấp pháp Việt Nam thôi, ông Nghĩa khuyến cáo.
