Để giải đáp những băn khoăn của bạn đọc, phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Bùi Văn Dưỡng, Phó cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), về vấn đề này.
* PHÓNG VIÊN: Theo Luật Xây dựng 2014, nhà dân trong khu vực nông thôn chưa có quy hoạch 1/2000, không nằm trong khu vực trung tâm của xã, thì không phải xin phép xây dựng. Xin ông cho biết, theo quy định, người dân có phải báo với chính quyền địa phương khi xây dựng nhà ở riêng lẻ không?
* Ông BÙI VĂN DƯỠNG: Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) thuộc nhóm đối tượng được miễn giấy phép xây dựng. Trong nhóm đối tượng được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ không có trách nhiệm phải thông báo thời điểm khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.
Đây là quy định từ trước và luật mới vẫn kế thừa, nhằm giảm bớt thủ tục cho người dân. Cơ quan quản lý nhà nước tại khu vực phải có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc đảm bảo trật tự xây dựng. Sau khi xây dựng xong và nộp thuế xây dựng thì việc cập nhật tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
* Điều 49 Luật Đất đai quy định, khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ban hành thì người dân vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vậy có phải là, dù đã có quy hoạch xây dựng nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền thì người dân vẫn được xây nhà, sửa nhà, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… hay không, thưa ông?
* Quy hoạch xây dựng đô thị có 3 cấp là quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Trong đó, quy hoạch chung được lập cho khu vực của một thành phố, tỉnh và mang tính chất định hướng theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; quy hoạch phân khu được lập cho từng khu vực (ô đất) để cụ thể hóa từng phần của quy hoạch chung; quy hoạch chi tiết lập cho từng dự án đầu tư xây dựng cụ thể hoặc khu vực dân cư hiện hữu.
Như vậy, quy hoạch chi tiết chủ yếu phục vụ 2 đối tượng, hoặc là dự án, hoặc là khu vực dân cư hiện hữu. Đối với dự án, đã có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư phải triển khai thực hiện. Đối với khu vực dân cư hiện hữu, người dân được cấp giấy phép theo quy hoạch chi tiết đó để xây nhà, sửa nhà bình thường.
Nhà và đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh. Ảnh: CAO THĂNGTrong Luật Xây dựng đã quy định rõ, nếu chỉ có đến quy hoạch phân khu, chưa có kế hoạch sử dụng đất thì người dân vẫn được quyền xây dựng. Khi đó, Nhà nước sẽ cấp một giấy phép gọi là giấy phép xây dựng có thời hạn, quy định thời hạn tồn tại của công trình. Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương có trách nhiệm xây dựng quy chế, quy định về quy mô tối đa của công trình ra sao để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
* Luật Xây dựng 2014 lại quy định, có quy hoạch rồi thì người dân không được xây nhà, sửa nhà, hoặc chỉ được xây, sửa tạm với điều kiện khi thực hiện quy hoạch thì phải tự tháo dỡ, không được đòi bồi thường. Như vậy, có mâu thuẫn với Luật Đất đai không, thưa ông?
* Về nguyên tắc, việc xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với các dự án, sau khi có quy hoạch chi tiết phải thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp có quy hoạch chi tiết nhưng chưa đền bù hết, hoặc vì lý do nào đấy mà nhà đầu tư bị chậm trễ, chưa thực hiện ngay, thì trong khoảng thời gian đó đã có quy hoạch chi tiết nên không được xây dựng. Các trường hợp còn lại vẫn được cấp phép và xây dựng như nói ở trên.
* Theo luật định, một trong những điều kiện để cấp giấy phép xây dựng là phải căn cứ quy hoạch, điều đó dẫn đến thực tế là gần như cả nước đều cố gắng phủ kín quy hoạch. Vấn đề ở đây, quy hoạch phải xây dựng theo các quy chuẩn rất cụ thể về diện tích cây xanh, công trình công cộng, giao thông… Trong khi, hầu hết các khu dân cư hiện hữu trên cả nước đều hình thành từ trước với rất nhiều tiêu chí xây dựng không đạt như quy chuẩn. Điều này có nghĩa, nếu áp dụng theo quy hoạch mới thì hầu hết nhà cửa, đất đai của người dân sẽ bị “dính” quy hoạch và người dân chỉ được xây dựng tạm, cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thu hồi đất. Cộng thêm, đến bao giờ thực hiện được quy hoạch, điều này thì không ai rõ. Bộ Xây dựng nghĩ sao về việc này?
* Về nguyên tắc, khi phê duyệt quy hoạch chung rồi thì các địa phương phải làm quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết ngay một cách đồng bộ, làm cơ sở cho việc thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, do khối lượng công việc lớn, trong khi nguồn lực còn hạn chế.
Do đó, không phải địa phương nào cũng có thể triển khai được đồng bộ cả 3 quy hoạch. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Nhiều người dân có thể bị thiệt thòi do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương chưa rõ ràng.
Ở đây, trách nhiệm của các địa phương là phải khẩn trương xây dựng đồng bộ các quy hoạch để thực hiện việc quản lý xây dựng, quản lý đất đai theo đúng các hành lang pháp lý đã được quy định trong các luật hiện hành, đảm bảo quyền lợi của người dân và đảm bảo có đủ công cụ quản lý trật tự xây dựng.
