Những “kẽ hở” này cần được “vá” ngay, thậm chí cần có những quy định riêng cho những phiên đấu giá có tính chất quan trọng. Đó là các ý kiến được nhiều chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp nêu ra tại buổi tọa đàm “Bài học rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế” do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM tổ chức ngày 23-2.
Hệ lụy lớn
TS Nguyễn Hữu Nguyên (Hội Quy hoạch phát triển TPHCM) nêu ý kiến, cần rút ra bài học kinh nghiệm từ cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm. Theo ông Nguyên, tiền ở đâu mà các nhà đầu tư tham gia đấu giá, mục tiêu lớn nhất của kinh doanh là phải có lời, chẳng ai mua cái gì đó rồi bán ra lại lỗ.
“Vậy nhà đầu tư đưa ra giá khủng thì phải đi tìm mục đích thật của họ là gì? Chắc chắn không thể để bán có lời, có thể là kích hoạt giá đất các nơi xung quanh và họ hưởng lợi từ việc thổi giá đất ở Thủ Thiêm. Vì vậy, chúng ta cần xem xét nhà đầu tư liên kết với ai để có tiền mua đất”, ông Nguyên đặt vấn đề.
Cùng quan điểm trên, chuyên gia Nguyễn Thế Phượng, Ủy viên Ban chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam, chia sẻ, không bất ngờ với việc nhà đầu tư bỏ giá cao rồi chấp nhận mất hàng trăm tỷ đồng bỏ cọc.
“Đã có nhiều câu hỏi đặt ra xung quanh việc bỏ giá cao rồi bỏ cọc với mục đích gì? Ai đứng sau, năng lực tài chính như thế nào… Hàng loạt vấn đề ấy cần được làm rõ để rút ra bài học về sau. Nhưng rõ ràng, trong nhiều trường hợp đấu giá vừa qua, chúng ta có phần dễ dãi. Như việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã từng trúng giá khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TPHCM, nhưng chậm trễ trong việc triển khai dự án, chậm nộp tiền sau khi trúng đấu giá mà thành phố không có chế tài mạnh mẽ, để khi có đối tác, họ chuyển nhượng dự án kiếm lời”, ông Phượng phân tích.
Tại buổi tọa đàm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc các nhà đầu tư bỏ giá cao rồi quyết định bỏ cọc trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã để lại nhiều hệ lụy cho thành phố. Nhiều nhà đầu tư sẽ so sánh giá đất tại TPHCM và các địa phương khác khi quyết định đầu tư. Còn cụ thể tại Thủ Thiêm, việc đấu giá lại các lô đất vừa qua và những lô còn lại cũng “đặt” chính quyền thành phố vào thế khó khi phải tính toán lại giá khởi điểm và những vấn đề liên quan. Hành động này còn tác động tiêu cực đến công tác đền bù trong các dự án tương lai.
Những khu “đất vàng” tại Thủ Thiêm vừa được tổ chức đấu giá. Ảnh: HOÀNG HÙNGThẩm định kỹ năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá
Bàn về giải pháp xử lý những bất cập trên, Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Hoàng Gia Phạm Thị Bình cho rằng, một trong những “lỗ hổng” cần phải khắc phục ngay là việc xem xét năng lực triển khai dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá.
Bà Bình phân tích: “Không chỉ đặt cọc 20% giá khởi điểm mà còn phải yêu cầu doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính khi tham gia đấu giá; xem xét lịch sử quá trình thực hiện các dự án của doanh nghiệp đã, đang đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Nhìn lại các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm thì thấy, nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ. Thậm chí có doanh nghiệp mới được thành lập vài tháng trước đó, vốn chỉ có vài trăm tỷ đồng, nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nêu ra 4 kẽ hở trong vụ đấu giá đất vừa qua mà pháp luật cần phải hoàn thiện.
Thứ nhất, tiền đặt cọc trước tối đa ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung nếu họ trả giá đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm.
Thứ hai, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo; Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính” hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe; nhiều dự án bất động sản, nhà ở, chủ đầu tư chậm đưa vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” nhưng các biện pháp xử lý chưa đủ mạnh nên doanh nghiệp cứ chây ỳ.
Thứ tư, các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập.
Theo Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam Nguyễn Thanh Hải, TPHCM cần thận trọng với chiêu bài dẫn dắt thị trường của các nhà đầu tư. “Có thể thấy, chúng ta chưa có kinh nghiệm trong chuyện đấu giá vừa qua nên bị nhà đầu tư lợi dụng, lách luật”, ông Hải phân tích. Theo ông Hải, cũng không nên nhận định khi chưa có bằng chứng, đơn giản là khi luật pháp còn sơ hở thì họ tận dụng và đó là lỗi của chúng ta. Vì vậy, cần sửa căn nguyên từ hệ thống pháp luật, cách đấu thầu, đấu giá như thế nào… để giải quyết vấn đề này, tiến tới tương tự các nước: làm sai, làm không đúng thì thị trường đào thải.
| Theo PSG-TS Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, buổi tọa đàm được tổ chức nhằm tiếp nhận những ý kiến đóng góp cũng như những đề xuất của các chuyên gia để hoàn thiện hơn các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất tăng cao thời gian qua làm cho giấc mơ có nhà của người lao động trở nên xa vời. Bên cạnh đó, một số vấn đề quan trọng khác cũng cần được xem xét như: quy định thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn người trúng thầu nộp tiền, điều kiện tham gia đấu giá, năng lực tài chính nhà đầu tư tham gia đấu giá… Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến để gửi đến lãnh đạo thành phố. Trong đó, tập trung vào các nội dung: xác định đấu giá đất rất đặc biệt, cần có quy định riêng, chặt chẽ. Trong đó phải đánh giá cụ thể, chi tiết năng lực tài chính của nhà đầu tư, liên quan giá khởi điểm, tiền đặt cọc, xử lý chế tài sau đấu giá. Thủ Thiêm là dự án đặc biệt của TPHCM. Thành phố quyết tâm xây dựng nơi đây thành khu đô thị văn minh hiện đại của thành phố và cả nước. Do đó, việc thu hút nhà đầu tư vào đây rất quan trọng nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng Thủ Thiêm nói riêng và thành phố nói chung trong thời gian tới. |
Chưa doanh nghiệp nào nộp tiền trúng đấu giá đấtNgày 23-2, Cục Thuế TPHCM cho biết, đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp trúng đấu giá nào trong đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua tiến hành nộp tiền theo quy định. Do vậy, sau 90 ngày kể từ ngày ra thông báo nộp tiền (tính từ 6-1-2022), Cục Thuế sẽ tiến hành cưỡng chế thu nợ, đồng thời thu tiền chậm nộp 0,03%/ngày theo quy định. HÀN NI |
