Do vậy, để hạn chế thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đã đến lúc nhà nước cần hoàn thiện chính sách, pháp luật. Trước hết, trả về đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân là phải tính trên thu nhập (lợi nhuận), chứ không thể tính trên doanh thu (2% trên giá bán) như hiện nay. Và nếu người dân không có lợi nhuận thì không phải nộp thuế thu nhập.
Đương nhiên, cái khó của phương pháp tính thuế này là làm sao xác định được chi phí được trừ một cách đơn giản nhất. Nếu lấy giá bán trừ (-) giá mua, sẽ không tính được đầy đủ chi phí và trượt giá… Do vậy, nhà nước cần quy định thống nhất, lợi nhuận được tính bằng giá bán trừ giá mua, trừ các chi phí khác (chi phí tôn tạo nhà đất, chi phí môi giới, công chứng, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cả tỷ lệ phần trăm trượt giá mỗi năm). Tỷ lệ trượt giá được tính theo tỷ lệ tăng thêm mà nhà nước tính cho khung giá đất được bổ sung hàng năm. Chẳng hạn, mỗi năm khung giá đất nhà nước tại khu vực có bất động sản sang nhượng tăng 10% thì cộng lại để cộng vào giá vốn.
Để minh bạch thị trường bất động sản, nhà nước cũng cần có những chính sách bổ trợ đi kèm. Thứ nhất, nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu thuế. Chẳng hạn, khi người dân mua bất động sản khai giá ban đầu bao nhiêu thì lần sau cơ quan thuế lấy giá đã khai lần trước làm giá vốn, người bán chỉ chứng minh chi phí khác. Có như vậy, các bên mua, bán sẽ không dám bắt tay ghi giá chuyển nhượng thấp vì sẽ phải chịu gánh nặng thuế cho lần sang nhượng sau.
Thứ hai, cần quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để nhà nước giám sát. Chứng từ thanh toán qua ngân hàng được xem như hóa đơn để dùng làm bằng chứng cho giá giao dịch mua bán. Nếu người dân cố tình lách thuế, tự nhận tiền mặt thì sau đó có phát sinh tranh chấp sẽ không được tòa án thừa nhận phần tiền thanh toán sai luật. Quy định này sẽ chống chuyển nhượng bằng 2 hợp đồng như lâu nay (một hợp đồng để khai thuế, một hợp đồng đúng giá dùng phòng thủ khi có tranh chấp để đòi lại tiền).
Cần quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ được tòa công nhận khi hội đủ yêu cầu về hình thức (có công chứng, chứng thực) và phù hợp, thống nhất về nội dung (giá trong hợp đồng đúng với giá chuyển nhượng thanh toán qua ngân hàng). Khi đó, quy định trong Bộ luật Dân sự cũng sẽ rõ ràng hơn là chỉ bảo vệ những giao dịch đúng về hình thức, đúng về nội dung. Còn những giao dịch giả tạo hay những giao dịch dù có đúng hình thức nhưng không phù hợp về nội dung hoặc ngược lại sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Chẳng hạn, các bên sang nhượng lô đất giá 10 tỷ đồng (có ghi hợp đồng tay), nhưng lại ra công chứng hợp đồng với giá 2 tỷ đồng, chứng từ thanh toán chỉ thể hiện 2 tỷ đồng (8 tỷ đồng nhận tiền mặt). Khi đó, giá vốn để tính thuế khi sang nhượng lại được lưu trong dữ liệu cơ quan thuế là 2 tỷ đồng. Nếu các bên có tranh chấp, hợp đồng bị tuyên hủy thì tòa cũng căn cứ vào giá 2 tỷ đồng để buộc bên mua hoàn trả, còn 8 tỷ đồng kê khai bất hợp pháp sẽ không được nhà nước bảo vệ.
Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên sẽ tự giám sát lẫn nhau, sẽ phải ký hợp đồng, khai thuế đúng giá thật để hạn chế rủi ro. Khi đó, nhà nước sẽ chống được thất thu thuế. Và quan trọng hơn hết, quy định này sẽ làm trong sạch môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho người dân tự giám sát nhau, đảm bảo khai đúng, khai đủ khi mua bán, sang nhượng bất động sản.
