Năm 2005, gia đình tôi có ký “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có điều kiện” để mua 2 nền nhà tại Tây Ninh của một công ty đầu tư xây dựng nhà ở. Tôi đã đóng tiền đúng quy định trong hợp đồng (đợt 1: đặt cọc; đợt 2: khi công ty đang san lấp mặt bằng), nhưng thực tế cho đến nay phía công ty vẫn để đất trống không san lấp và không thực hiện đúng tiến độ giao mốc nền nhà vào ngày 30-6-2006 mà không thông báo.
Hỏi: Với hợp đồng ký đã ký và thực tế triển khai, tôi có xin hủy hợp đồng được không? Nếu được hủy hợp đồng, công ty có phải bồi hoàn lãi suất trên số tiền tôi đã vay ngân hàng để đóng không? Thủ tục tiến hành bao gồm những gì?
Đáp:
- Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, khoản 8 điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP đều quy định rõ: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”.
- Khoản 1, điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.
Hợp đồng bạn đã ký với công ty thực tế là một hình thức bán, chuyển nhượng quyền sử dụng công trình xây dựng hình thành trong tương lai, vi phạm các quy định pháp luật nói trên.
Bên cạnh đó, nếu bạn đã nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình; còn công ty đến nay vẫn chưa tiến hành san lấp mặt bằng, chưa thực hiện dự án, nhưng đã tiếp nhận số tiền ứng cho giai đoạn 2, và quá hạn giao nền nhà năm 2006 mà không có thông báo cho khách hàng, như vậy, công ty đã vi phạm hợp đồng.
Theo quy định của Điều 137-BLDS, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, nên phía công ty phải hoàn trả cho bạn toàn bộ số tiền đã nhận. Phần thiệt hại sẽ căn cứ trên mức thiệt hại và mức độ lỗi để xác định nghĩa vụ bồi thường. Tuy nhiên, công ty chỉ có nghĩa vụ bồi thường đối với những thiệt hại thực tế phát sinh nên bạn có nghĩa vụ phải chứng minh những thiệt hại của mình liên quan đến việc vay vốn ngân hàng của bạn để mua nền như bạn trình bày trong thư).
- Về nguyên tắc, những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự, các bên có thể tự thỏa thuận giải quyết. Nếu không giải quyết được, bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự để Tòa án nhân dân quận huyện nơi có trụ sở chính của công ty hoặc nơi có bất động sản xem xét giải quyết (điều 25, điều 33, khoản 1 điều 35 - BLTTDS).
Luật sư PHẠM QUANG HIỆP
