Vì sao quy hoạch sân golf (sân gôn) nhiều? Vì sao có nhiều chủ đầu tư nhào vô lĩnh vực sân golf? Có lẽ câu trả lời đã hiện rõ trong các bản đồ quy hoạch: trong sân golf có địa ốc, địa ốc là đích nhắm, vì đó là siêu lợi nhuận!
Sân golf - toàn vị trí vàng!
Năm 1985, tại một khu vực thuộc huyện Thủ Đức cũ, nay là quận 9 đã hình thành một nông trường với tên gọi khá lạ: Vườn Dừa! Mục tiêu của nó là trồng dừa với nguồn vốn của Liên Xô và Cộng hòa Dân chủ Đức nhằm ép lấy dầu dừa bán cho nước bạn. Khi dừa bắt đầu ra trái cũng là lúc Đông Âu tan rã, dự án phá sản theo. Nhưng điều này rất ít người biết, ông Nguyễn Văn Lăng, nguyên Giám đốc Nông trường Vườn Dừa tiết lộ: “Từ đó đến nay nông trường bỏ hoang, cây cỏ mọc ngút ngàn, đi vào phải bằng thuyền vì đường sá bị lở lói”!!! Một câu chuyện thật lạ, có giàu trí tưởng tượng đến mấy cũng không thể nghĩ ra, lại xuất hiện tại thành phố đông đúc, khi mà đất đai là tấc đất tấc vàng! Nhưng sắp tới khu đất này sẽ biến thành sân golf Vườn Dừa và vị Tổng giám đốc của nó cũng lại là “người xưa”, ông Nguyễn Văn Lăng.
Khu biệt thự cho thuê trong sân golf Thủ Đức. Ảnh: Mộc Miên
Vườn Dừa có vị trí tuyệt đẹp khi xem trên bản đồ không ảnh, hoặc qua các bản đồ quy hoạch. Vùng đất hiện lên như một chiếc giày, ba bề là sông nước hữu tình, phía Đông giáp sông Tắc, phía Tây là sông Đồng Nai và sông Ông Nhiêu, phía Nam giáp sông Đồng Nai.
Tuy giáp sông nhưng dòng nước hiền hòa nên xói lở đất liền không đáng kể. Thuận lợi kế tiếp chính là nhờ quy hoạch, giá trị đất của khu vực này đã gia tăng cực lớn: mặt còn lại giáp với giao lộ của con đường vành đai ngoài đi Nhơn Trạch và đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây!
Thế là sân golf Vườn Dừa có thuận lợi số 1 vì không phải đền bù vất vả, nhờ vị trí đẹp nên việc khai thác mai này sẽ siêu lợi thế, khi mà hệ thống hạ tầng đã hoàn tất. Minh chứng khác về lợi thế của sân golf Vườn Dừa. Diện tích của sân golf là 139ha nhưng nhiệm vụ quy hoạch 1/2.000 đã được duyệt bao gồm luôn cả khu phố Trường Lưu lên tới 296ha. Thế là phần đất ngoài sân golf trở thành miếng mồi béo bở mà hàng loạt công ty kinh doanh bất động sản “giành nhau” để làm dự án nhà ở!
Nói chung, việc quy hoạch các sân golf đều có vị trí tuyệt đẹp, từ hiện tại cho đến tương lai. Tuy thuộc xã Phước Kiển huyện Nhà Bè, nhưng sân golf phía Nam thành phố lại nằm sát nách Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cũng do Công ty CT&D làm chủ đầu tư. Đây là sân golf nằm trong khu đô thị sang trọng - hiện có rất đông người Hàn Quốc sinh sống - lại sát tuyến đường Bắc - Nam, rất gần trung tâm thành phố nên lợi cả đôi đường! Chưa hết, sân golf tuy chỉ là dự án nhưng đang trở thành... giá trị tăng thêm cho hàng loạt dự án khu nhà ở lân cận như Dragon City, Phú Hoàng Anh… Với lời quảng bá tầm nhìn ra sân golf, giá bán các căn hộ này cao chót vót: khi công bố giá khoảng 1.000 USD/m², còn nay đã lên gần 2.000 USD/m²!
Hoặc sân golf Rạch Chiếc nằm ngay trục đường cao tốc đi Long Thành - Dầu Giây, cho đến sân golf Bình Khánh cũng có vị trí rất hấp dẫn khi cầu Bình Khánh hoàn thành nối liền Nhà Bè và Cần Giờ! Đặc biệt có sân golf trong nội thành nằm trong sân bay Tân Sơn Nhất, một vị trí vàng đã minh chứng từ các nước Thái Lan, Singapore…
“Bình phông” cho địa ốc
Việc hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khác “ăn theo” sân golf đã nêu trên chỉ là phần “râu ria” nếu so với dự án chính. Ông Dương Thanh, Tổng thư ký Hội Golf TPHCM đúc kết: Sân golf cảnh quan đẹp đẽ, sang trọng thực chất là “phông nền” để làm địa ốc. Bài toán lợi nhuận từ golf được tính như sau. Nguồn thu đầu tiên của sân golf là phí thành viên, khi có thẻ này hội viên sẽ được giảm giá tiền chơi. Vị trí sân golf càng đắc địa càng thu được phí cao. Nhưng “sức chứa” của sân golf có hạn, người chơi đông nên thẻ này được chuyển nhượng qua lại như cổ phiếu, tất nhiên sẽ phải đóng phí, khoảng 5%.
Nguồn thu thứ ba là các dịch vụ từ sân golf như sân tập, hồ bơi, nhà hàng, tiền mỗi lần chơi golf… Ngoài ra một nguồn thu khác cũng không nhỏ là vé cho các đoàn du lịch, người chơi không phải là thành viên… Nói chung, nếu số lượng người chơi đông, nguồn thu đơn thuần từ golf cũng đủ duy trì hoạt động mà không cần nguồn thu từ bất động sản. Dẫn chứng một sân golf đang hoạt động: mỗi tháng trung bình có 10.000 lượt người chơi x 1 triệu đồng chi phí 1 người mỗi lần chơi, 1 năm sẽ là 120 tỷ đồng, tương đương chi phí duy trì hoạt động 1 sân golf chuẩn 18 lỗ!
Một số minh chứng khác từ các sân golf đã hoạt động. Sân golf Thủ Đức có diện tích 300 ha, vốn đầu tư 70 triệu USD. Một lãnh đạo Công ty Liên doanh TNHH Hoa - Việt, chủ đầu tư sân golf cho biết sau gần 15 năm hoạt động đã thu hồi được 40%. Các nguồn thu như sau: Riêng về sân golf, hiện nay có gần 1.000 hội viên, mỗi thẻ hội viên là 41.000 USD, có giá trị đến hết thời hạn thuê đất theo quy định của giấy phép đầu tư. Đối với địa ốc, đang có 59 căn biệt thự, tùy theo diện tích mà giá cho thuê từ 2.000 - 4.000 USD/căn/tháng, độ “lấp kín” bình quân cả năm khoảng 90%, chủ yếu là khách nước ngoài thuê dài hạn. Cũng theo vị lãnh đạo của công ty, tùy theo nhu cầu khách thuê mà số lượng biệt thự có thể xây nhiều hơn, vì cơ quan chức năng cho phép xây 250 biệt thự. Rõ ràng, nguồn thu từ việc cho thuê biệt thự chiếm tỷ lệ cực lớn trong hoạt động kinh doanh của sân golf Thủ Đức.
Đối với các sân golf đang là dự án thì sao? Ở sân golf Vườn Dừa, đất dành cho biệt thự cho thuê là 23,69ha, chiếm 15,16% trong tổng số khu đất hơn 103ha, với tổng vốn đầu tư 744 tỷ đồng. Hiện nay đang thực hiện các thủ tục liên quan, nhưng dự tính sẽ xây hàng trăm biệt thự cho thuê, vì chủ đầu tư hoạt động du lịch nên đối tượng khai thác sẽ là khách nước ngoài! Với lợi thế vàng là ngay sân bay, sân golf Tân Sơn Nhất chắc chắn sẽ là địa điểm lý tưởng cho chủ đầu tư khai thác. Sân golf này có tổng diện tích hơn 162ha, có quyết định giao đất từ tháng 5-2007.
Bà Thái Thị Dư, Chủ tịch UBND quận Tân Bình cho biết, quy hoạch 1/500 của dự án đã được phê duyệt, đi kèm sân golf 36 lỗ là hàng loạt khu công trình dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, trung tâm đào tạo, trường học quốc tế… Đặc biệt về khu căn hộ cao cấp và biệt thự gồm có: 7 tòa nhà với 1.166 căn hộ; khu biệt thự với 70 căn! Một chuyên gia về địa ốc nhận xét, kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy khai thác địa ốc từ sân golf này cực kỳ hiệu quả, vì sẽ thuận tiện cho việc đi lại, nghỉ dưỡng của khách hạng sang; mật độ cây xanh nhiều sẽ hạn chế tiếng ồn của máy bay.
Không chỉ khai thác địa ốc, các dịch vụ dành cho chơi golf mà có cả trường đua chó, đua ngựa như sân golf Sing- Việt. Thế là càng nhiều hạng mục cộng thêm vị trí tốt, dự án sân golf chắc chắn sẽ sinh lợi nhân đôi, nhân ba cho chủ đầu tư!
LƯƠNG THIỆN - QUỐC HÙNG
Thông tin liên quan:
>> Bài 1: Hàng ngàn hécta nằm chờ…
>> Bài 3 : Chuyện ngoài sân golf
