Bộ Tài chính vừa ban hành văn bản hướng dẫn việc thu thuế đối với các trường hợp sang nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất. Rất nhiều câu hỏi liên quan đến các vấn đề này được bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng Tuyên truyền Hỗ trợ người nộp thuế (Cục Thuế TPHCM) trả lời trong tuần này.
Chuyển nhượng hợp đồng: vẫn đóng thuế
°Chúng tôi có ký hợp đồng mua căn hộ với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy chưa được bàn giao căn hộ nhưng tôi muốn chuyển nhượng hợp đồng này cho cá nhân khác. Tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không? Việc tính thuế như thế nào?
(Nguyễn Hữu Thuận,Tân Bình TPHCM)
°Khoản 4 điều 3 Thông tư 161/TT-BTC ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể về thuế TNCN đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản như sau: “...Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản...”.
Như vậy, các cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà, nay ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Việc tính và kê khai, nộp thuế TNCN được thực hiện một trong hai cách sau:
1- Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
2- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; khi không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng đối với giá đất, nếu theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh, TP để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất của UBND quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.
Công ty phải xuất hóa đơn và tính thuế đầy đủ
°Công ty chúng tôi chuyên kinh doanh bất động sản. Trong thực tế, việc sang nhượng hợp đồng giữa các cá nhân với nhau là thường xuyên, chúng tôi phải làm trung gian ký phụ lục hợp đồng chuyển nhượng. Chúng tôi làm vậy có được không? Và các quy định về thuế liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng này như thế nào?
(Hoàng Minh Nam, Long An)
°Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà phải lập hồ sơ khai nộp thuế TNCN gồm: Tờ khai thuế TNCN (dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản) theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27-3-2009 và kèm các tài liệu liên quan để làm căn cứ tính thuế TNCN như: hợp đồng góp vốn mua căn hộ, hợp đồng chuyển quyền mua căn hộ, các chứng từ thanh toán tiền và các hóa đơn, chứng từ chứng minh các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có).
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới, tức phải thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới. Sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (như hướng dẫn trên).
Trường hợp trước đây các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã lập hóa đơn cho người mua cũ thì phải lập biên bản thu hồi và hủy hóa đơn đã lập, đồng thời phải lập lại hóa đơn cho người mua mới. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình cho cơ quan thuế khi có yêu cầu .
CHẾ HÂN - Q.VIỆT
