Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu không quá 70 năm
Cơ chế, chính sách liên quan tới quản lý, sử dụng đất đai tại các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (HCKTĐB, đặc khu) là một trong những vấn đề đã được chỉnh lý, bổ sung tại dự thảo mới nhất Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (HCKTĐB - được đề nghị đổi tên thành “Luật Đơn vị HCKTĐB Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc”).
Theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) về vấn đề này, việc quy định thời hạn sử dụng đất như trong dự thảo Luật (thời hạn sử dụng đất tới 99 năm đối với một số loại dự án đầu tư) là nhằm thể hiện tính vượt trội trong chính sách đất đai tại đơn vị HCKTĐB so với các khu kinh tế khác trong nước cũng như một số đặc khu kinh tế trong khu vực và trên thế giới.
“Đây là vấn đề lớn, liên quan chặt chẽ tới việc thực hiện nguyên tắc Hiến định là đất đai, tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân, do đó, trên cơ sở nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, nhà khoa học, đánh giá, phân tích nhiều khía cạnh của chính sách này và báo cáo, xin ý kiến chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền, dự thảo Luật đã được chỉnh lý theo hướng: thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu không quá 70 năm. Căn cứ vào quy mô, tính chất của dự án đầu tư và đề nghị của nhà đầu tư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân đặc khu quyết định thời hạn cụ thể phù hợp với nhu cầu thực sự của dự án đầu tư. Trường hợp đặc biệt, thời hạn sử dụng đất có thể dài hơn, nhưng không quá 99 năm do Thủ tướng Chính phủ quyết định”, Báo cáo nêu rõ.
Thuê đất, thuê mặt nước tại đặc khu Phú Quốc ít được ưu đãi hơn
Về miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước, dự thảo Luật đã được chỉnh lý chặt chẽ hơn, giảm mức ưu đãi, có tính đến điều kiện của từng đặc khu theo hướng: thu hẹp phạm vi các dự án được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả đời dự án ; rút ngắn thời hạn được hưởng ưu đãi so với dự thảo Luật Chính phủ trình đối với các dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu tiên phát triển của các đặc khu; quy định mức miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước của các dự án đầu tư tại đặc khu Phú Quốc thấp hơn so với hai đặc khu còn lại nhằm phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở Phú Quốc .
Về thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng nước ngoài có hiện diện thương mại tại Việt Nam, UBTVQH cho rằng, việc cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhưng không bao gồm quyền sử dụng đất) tại tổ chức tín dụng nước ngoài có hiện diện thương mại tại Việt Nam không làm ảnh hưởng tới quyền tài phán của Việt Nam đối với các tài sản này, bởi vì theo tập quán quốc tế, việc giải quyết tranh chấp liên quan tới bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án quốc gia nơi có bất động sản. Hơn nữa, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các vụ án dân sự liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của Tòa án Việt Nam (Điều 470).
Hiện nay, thực hiện chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31-10-2012, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng “Đề án thí điểm việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài”. Do vậy, quy định của dự thảo Luật cũng chính là một bước thử nghiệm nhằm hoàn thiện chính sách đất đai theo chủ trương của Đảng.
Tuy nhiên, để bảo đảm chặt chẽ, UBTVQH đề nghị bổ sung quy định về điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất khi xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là: “Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê tại đặc khu cho đối tượng đủ điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Đặc biệt, dự thảo luật đã bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân đặc khu quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm bảo đảm chặt chẽ, minh bạch. Quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại đặc khu được tách thành một điều riêng, đồng thời làm rõ quy định về quyền sở hữu căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú. Thiết kế điều luật như vậy còn nhằm mục tiêu tạo cơ sở pháp lý để thử nghiệm chính sách mới này tại đặc khu – UBTVQH giải thích thêm.
