Xung đột và khoảng trống pháp luật
Thị trường BĐS sau 5 năm phục hồi và phát triển mạnh 2014-2018, nguồn cung các dự án đầu tư BĐS ra thị trường đã giảm mạnh trong 2 năm 2019 và 2020. Đến cuối năm 2018, nhiều xung đột pháp luật và khoảng trống trong hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được chỉ ra. Đây là nỗ lực lớn của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) trong nghiên cứu và định vị các bất cập pháp luật này.
Các khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt và xử lý các dự án treo. Thí dụ, Luật Đầu tư 2014 dùng chung thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ mọi người mong muốn cũng như đã có dự án đầu tư, trong khi Luật Xây dựng 2014 lại phân biệt rõ “nhà đầu tư” là người có đề xuất dự án đầu tư, còn “chủ đầu tư” là nhà đầu tư đã có dự án đầu tư được phê duyệt. Việc thiếu thống nhất thuật ngữ pháp lý đã gây ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư.
Đối với việc xử lý các dự án treo, theo Luật Đầu tư, sau 12 tháng không hoạt động đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư bị thu hồi; nhưng theo Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án sử dụng đất không đúng tiến độ được gia hạn 24 tháng, trong thời gian gia hạn dự án vẫn không đúng tiến độ mới bị thu hồi đất. Thế là đất đai bị lãng phí 2 năm không được sử dụng, dự án treo vẫn không được giải quyết.
Khoảng trống pháp luật được thể hiện dưới dạng dự án lớn sử dụng diện tích đất rộng mà trên đó có nhiều loại đất khác nhau, nhưng mỗi loại đất lại được điều chỉnh bằng luật chuyên ngành riêng. Diện tích đất của dự án có thể bao gồm đất thu hồi người đang sử dụng (xử lý theo Luật Đất đai 2013); đất công do Nhà nước đang quản lý chưa giao, chưa cho thuê hoặc đang sử dụng vào mục đích công cộng (xử lý theo Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017); đất do cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại (xử lý theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 và theo quy định của Chính phủ); đất do các cơ sở sản xuất công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm phải di dời, đất do các cơ sở dịch vụ công lập đông người phải di dời (xử lý theo quy định của Chính phủ trên nguyên tắc được phép chuyển nhượng trụ sở cũ để lấy kinh phí xây dựng trụ sở mới và di dời)...
Đối với đất thu hồi đã giải phóng mặt bằng phải đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013, đối với đất thu hồi chưa giải phóng mặt bằng phải đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư. Đất đai cho dự án đầu tư BĐS phải thực hiện ngần ấy quy định pháp luật quả là cực khó, luật pháp không nhất quán không thể phê duyệt nổi dự án. Chính phủ mới ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18-12-2020 với kỳ vọng lấp đầy khoảng trống pháp luật này, nhưng chỉ có thể thu hẹp.
Các phân khúc thiếu sức sống
Phân khúc BĐS du lịch kiểu mới như Condotel, Officetel, Shophouse… có đặc trưng đa công năng và nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu những đơn vị BĐS trong dự án đầu tư. Phân khúc này phát triển khá mạnh trong tình trạng không có khung pháp luật. Khoảng trống pháp luật này đã làm các dự án BĐS du lịch kiểu mới thiếu sức sống và khó tiếp tục phát triển. Thực tế, BĐS du lịch kiểu mới không phải là khách sạn chỉ cho thuê lưu trú, còn là nơi nghỉ dưỡng của gia đình, hay có thể làm văn phòng giao dịch... Do tính sử dụng đa công năng, quản lý và khai thác phân khúc này phải đứng trên góc nhìn của kinh tế chia sẻ. Nhưng các nhà quản lý lại nhìn dưới góc độ kinh doanh truyền thống, đất đai chỉ được sử dụng có thời hạn (50 năm hoặc 70 năm), còn nhà đầu tư thứ cấp chỉ được xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất, không có quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, các nhà đầu tư dự án cũng nhìn vấn đề bằng tư duy kinh tế truyền thống. Họ phải ủy quyền cho nhà đầu tư dự án khai thác các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình để nhận lợi nhuận hàng năm theo cam kết. Lợi nhuận cam kết lúc đầu 8%, các dự án tiếp theo tăng dần tỷ suất lên 9%, 10% và tới 15% để hút vốn từ nhà đầu tư thứ cấp. Khi vỡ lẽ mọi chuyện về pháp luật, các nhà đầu tư thứ cấp ra đi. Các nhà đầu tư dự án bị hụt vốn đầu tư, không thực hiện được việc trả lợi nhuận theo cam kết, tranh chấp lợi ích xảy ra. Phân khúc BĐS du lịch lại quay về kiểu cũ theo phương thức đầu tư truyền thống, không còn sự đồng hành của nhà đầu tư thứ cấp.
Nhìn lại, 2 phân khúc hấp dẫn của thị trường BĐS là nhà ở và du lịch đều có xu hướng giảm cung do sự bất cập pháp luật tạo nên, trong khi cầu luôn ở mức cao. Điều cần làm là phải sớm có giải pháp pháp luật để ngăn chặn tình trạng sốt giá và tích tụ bong bóng khi có tác động của giới đầu cơ. Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư 2020 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020. Đây là những tín hiệu vui vì giảm một số xung đột pháp luật. Nhưng nét buồn vẫn tồn tại vì Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 chưa được sửa đổi. Hy vọng nét buồn sẽ sớm tan biến để chỉ còn niềm vui.
