Chủ đầu tư và cò cùng “bơm” giá
Sau thời gian đóng băng, kể từ đầu năm 2017 đến nay thị trường BĐS nóng trở lại. Riêng TPHCM trải qua 2 đợt sốt ảo giá đất nền và căn hộ cao cấp. Trong khi đó, điều bất hợp lý diễn ra là nhà thấp cấp bị tồn ứ, bán không ai mua, trong khi người nghèo vẫn không có nhà ở. Điều đó cho thấy sự bất hợp lý của thị trường BĐS khi cung - cầu không gặp nhau vì giá ảo.
Ảo tưởng như những đợt bong bóng BĐS hơn 10 năm trước, đợt làm giá vừa qua của chủ đầu tư và cò BĐS đã khiến thị trường một phen mắc cạn. Vào những tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS nóng lên khi có nhiều nhà đầu tư tham gia và chính các trung tâm môi giới cùng cò đất đã tung hoành. Ở các quận trung tâm, thay vì tổ chức cho 2 bên mua - bán gặp nhau, các sàn giao dịch đã làm hợp đồng thu vào, rồi bán ra để hưởng lời (thay vì hưởng phí môi giới). Một chuyên gia BĐS cho biết, cuối năm nay giá BĐS sẽ còn giảm nữa, nguyên nhân là do từ đầu năm một số cò đã dùng chiêu “tay không bắt giặc” mua BĐS vào và dùng chính BĐS đó thế chấp. Chỉ cần thị trường chựng lại như hiện nay thì họ sẽ phải chịu lỗ lãi suất, và đến cuối năm, thời điểm đáo hạn, chắc chắn nhiều người không chịu nổi sẽ buông.
Đối với các dự án, không ai khác chính các chủ đầu tư tự làm giá, tăng giá để dẫn dắt thị trường. Cụ thể như khu vực phường Đông Hưng Thuận (quận 12), cuối năm trước giá đất trong khu dân cư độ chừng 30 triệu đồng/m² đường nội bộ, thì các chủ đầu tư nhảy vào lập dự án và hét giá cao như dự án của một công ty dệt may, có hơn 30 nền và đẩy giá lên 60 triệu đồng/m² khiến đất khu vực lân cận tăng lên gấp đôi. Kết quả, những ai ôm hàng vào thời điểm đó, đến giờ bị… phỏng tay, buộc phải bán ra với giá lỗ.
Một số công ty BĐS lớn, làm dự án ở các cửa ngõ Sài Gòn cũng tự làm giá, xây luôn nhà chứ không bán đất, do vậy giá cao ngất ngưỡng. Nhiều dự án cách trung tâm thành phố hơn chục cây số nhưng bán nhà phố với giá 70 - 80 triệu đồng/m2. Với giá BĐS đã bị chính chủ đầu tư làm giá sẵn thì những nhà đầu tư BĐS thứ cấp muốn ăn theo như ở đợt bong bóng nhiều năm trước là không còn đất sống. Ai mua vô đành phải ôm hàng, không bán ra được. Do vậy, các chuyên gia cảnh báo thị trường bất động sản sẽ ảm đạm vào những tháng cuối năm.
Thị trường sụt giảm
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) về thị trường BĐS 10 tháng đầu năm và dự báo thị trường BĐS 2 tháng cuối năm cho thấy, thị trường có dấu hiệu sụt giảm. Nếu nhìn chung trong cả nước thì thị trường có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch BĐS. Còn ở TPHCM, 10 tháng qua, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.760 căn nhà (hơn 22.680 căn hộ và trên 1.000 căn nhà thấp tầng) với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.760 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 31%, phân khúc trung cấp chiếm hơn 49%, phân khúc bình dân chiếm hơn 19%. Nếu so với cùng kỳ năm trước thì năm nay bị sụt giảm 11% số lượng dự án, giảm số căn nhà đưa ra thị trường (phân khúc căn hộ cao cấp giảm gần 10%, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%). Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3% - chiếm tỷ lệ quá thấp - trong khi đó phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường và đã có dấu hiệu thừa cung. “Điều này thể hiện lệch pha cung - cầu và cho thấy sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững”, báo cáo của HoREA nhận định. Bởi theo HoREA, nếu thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Còn thị trường BĐS tại TPHCM đang diễn biến theo hướng ngược lại.
Ngoài ra, 10 tháng đầu năm 2018, Sở Xây dựng TP đã trình UBND TPHCM 116 dự án nhà ở thương mại, (trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư 25 dự án, chấp thuận đầu tư 73 dự án, điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án). UBND TPHCM cũng chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án BĐS, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào TPHCM 10 tháng qua đạt 6,22 tỷ USD thì đầu tư vào thị trường BĐS TPHCM với hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI vào TP.
