Cắt lỗ vẫn khó bán
Những tháng gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM ghi nhận sự thay đổi rõ rệt. Nếu giai đoạn 2024-2025, giá nhà đất liên tục leo thang thì nay nhiều phân khúc đã bắt đầu giảm giá. Tuy nhiên, giá giảm không đồng nghĩa với thanh khoản cải thiện khi số lượng giao dịch rơi vào trạng thái trầm lắng. Ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch BĐS cho thấy không khí giao dịch không sôi động như trước.
Chị D.H. (ngụ ở phường Thủ Đức) cho biết, năm 2023 chị vay ngân hàng mua một căn hộ 54m2 tại khu đô thị Vinhomes Grand Park với giá 3,8 tỷ đồng. Căn hộ đang được cho thuê với giá 6 triệu đồng/tháng. Trong bối cảnh thị trường suy giảm, nhưng có nhu cầu chuyển nhượng nên chị đã rao bán với giá 3,4 tỷ đồng, tương đương lỗ trên 400 triệu đồng sau khi đã tính những chi phí liên quan.
Ảnh: THANH HIỀN
Tương tự, chị T.T. (ngụ tại phường Phú Nhuận, TPHCM) có căn hộ 2 phòng ngủ, hơn 70m2, tại chung cư Kingston, đường Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Nhuận. Cuối năm 2024, chị mua với giá 7,5 tỷ đồng, dự định để ở nhưng do chuyển công tác nên chị rao bán. Sau 2 lần hạ giá và giá bán hiện tại giảm còn 7,2 tỷ đồng nhưng chị vẫn chưa tìm được người mua.
Phân khúc đất nền cũng rơi vào tình trạng tương tự. Anh Nguyễn Văn Hùng (ngụ tại phường Long Trường, TPHCM) thông tin, năm 2024, anh đã vay ngân hàng 3 tỷ đồng mua một nền đất tại phường Long Trường với giá 4,5 tỷ đồng/100m2. Sau 1 năm gánh lãi vay, nay áp lực lãi suất lại tăng, bình quân 30 triệu đồng/tháng, nên anh rao bán cắt lỗ nhưng chưa ai hỏi thăm.
Khoảng 3 tháng trở lại đây, tại khu vực vùng ven như phường Vũng Tàu, Tam Thắng và Phước Thắng, giá nhà đất có xu hướng đi xuống. Hiện nay, không ít sản phẩm rao bán nhiều tháng vẫn chưa tìm được người mua. Một số chủ nhà cần tiền gấp phải chấp nhận giảm 300-500 triệu đồng, thậm chí giảm cả tỷ đồng mới có thể giao dịch thành công.
Thanh khoản giảm, nguồn cung tăng
Anh Nguyễn Văn Cường, chủ một sàn giao dịch trên địa bàn phường Phú Mỹ, TPHCM, cho biết, điều người mua e ngại là nếu vay ngân hàng thì lãi suất cao, mà trả hết một lần thì không phải ai cũng đủ tài chính. Bức tranh thị trường ảm đạm khiến nhiều môi giới phải chuyển nghề. Họ đều cho rằng, giá đất đang từng bước về đúng với giá trị thật.
Số lượng giao dịch cũng ghi nhận có chiều hướng giảm mạnh. Thống kê từ các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cơ sở 3 cho thấy, lượng hồ sơ đất đai tiếp nhận và giải quyết trong quý 2-2026 tại nhiều địa bàn đều giảm so với quý trước. Cụ thể, khu vực Vũng Tàu, trong quý 1-2026, đơn vị đã tiếp nhận và xử lý 1.533 hồ sơ đất đai. Sang quý 2-2026, số hồ sơ giảm còn 1.314, tức giảm 219 hồ sơ. Tại Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM chi nhánh 32, lượng hồ sơ tiếp nhận và giải quyết trong quý 1-2026 đạt 1.245 hồ sơ. Đến quý 2-2026, con số này còn 1.133 hồ sơ, giảm 112 hồ sơ.
Về nguồn cung, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, toàn thành phố đang triển khai 96 dự án, quy mô 95.415 căn nhà. Trong quý 1-2026, thành phố đã hoàn thành 2 dự án quy mô 1.502 căn hộ. 5 tháng đầu năm 2026, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (miễn cấp giấy phép xây dựng); 20 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, quy mô 16.328 căn nhà.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT) nhận định, việc giá nhà đất đang có chiều hướng giảm là quy luật tự nhiên, bởi ban đầu các nhà đầu tư bán sản phẩm với giá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Các sản phẩm được bán ban đầu thường rơi vào tay người đầu cơ thì giá còn đội lên cao hơn. Lúc này, giá trị thật của nhà đất sẽ vượt xa nhu cầu thật.
Khi người bán nhiều hơn người mua thì buộc lòng người bán phải giảm mới có thể giao dịch thành công. Việc giảm giá nhà đất hiện nay là sự điều chỉnh cần thiết giúp thị trường trở về giá trị thực hơn. Đây cũng được xem là giai đoạn thanh lọc mạnh khi người mua ngày càng ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững.
Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Quang Lâm chia sẻ, từ quý 3 đến quý 4-2026, thành phố sẽ khởi công thêm 90 dự án với quy mô 90.000 căn hộ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang được hoàn thiện với rất nhiều cơ chế mới.
Trong tổng số 45 điều, lĩnh vực xây dựng có 26 điều tập trung vào các cơ chế rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ công trình cấp bách, mở rộng chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Những chính sách đột phá sẽ được thể chế hóa thành các quy định cụ thể, làm nền tảng cho TPHCM phát triển mạnh mẽ hơn, giúp người dân tiếp cận nhà ở hơn, góp phần nâng cao chất lượng đời sống.
