Nhiều dự án “đứng hình”
Thống kê của HoREA cho thấy, trong 2 năm 2017-2018 và 9 tháng đầu năm 2019, các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM theo chiều hướng giảm dần, tổng số dự án bao gồm: chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, công nhận chủ đầu tư dự án, chấp thuận đầu tư dự án, cấp phép xây dựng dự án (năm 2017 có 189 dự án; năm 2018 giảm còn 139 dự án; 9 tháng đầu năm 2019 còn lại 37 dự án). Trong 9 tháng đầu năm nay, TPHCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời toàn TP chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết khó khăn lớn nhất của thị trường là hiện nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. “Trong 2 năm gần đây, thị trường BĐS TPHCM sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít, trong lúc nhu cầu quá cao nên giá nhà bị đẩy lên cao, xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng, khiến số đông người dân tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Về tình hình các dự án bị ngừng triển khai rồi được cho phép hoạt động, HoREA dẫn số liệu: Từ ngày 1-7-2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8-2018 có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng. Kể từ sau ngày 7-3-2017, đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư đã thực hiện trước đây. Đến tháng 3-2019, lãnh đạo cơ quan trung ương và TPHCM công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động. Nhận định chung về thị trường, HoREA cho rằng về bản chất, thị trường BĐS TPHCM không xấu, song hiện đang lâm vào tình thế khó khăn nhất thời. Tuy nhiên, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả thì nguồn cung nhà ở còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới.
Xây dựng giá đất theo thị trường?
Trước những khó khăn của thị trường, HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý. Cụ thể, phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014 của Chính phủ, đề nghị UBND TPHCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể, phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Phương án 2: Đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì nhà đầu tư đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Phương án 3: Đề nghị UBND TP trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc cao hơn) để nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 3 phương án trên, phương án 1 và 2 là hợp lý nhất vì đều có thể thực hiện được ngay do có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay.
