Nhiều quy định mới được Sở TN-MT đề xuất trong dự thảo được đánh giá là phù hợp với thực tế và sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong việc tách thửa hiện nay.
Diện tích đất tối thiểu tách thửa nhỏ hơn
So với quy định hiện hành, dự thảo lần này có điểm mới là Sở TN-MT chỉ đề xuất phân chia thành 2 khu vực làm cơ sở quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Cụ thể, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Đất ở tại khu vực 1 muốn tách thửa phải đảm bảo thửa đất tách ra có diện tích tối thiểu 50m² đối với thửa đất chưa có nhà và tối thiểu 45m² với thửa đất có nhà hiện hữu. Khu vực 2 gồm các quận huyện còn lại là 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ. Diện tích nhỏ nhất của thửa đất ở tách ra tại khu vực 2 là 80m² đối với đất trống và 50m² đối với đất có nhà hiện hữu. Diện tích tối thiểu được tính sau khi đã được trừ lộ giới.
Trước đó, Quyết định 33/2014 chia làm 3 khu vực. Trong đó, khu vực 3 gồm các huyện ngoại thành và diện tích tối thiểu được quy định là 120m² đối với đất trống, 80m² đối với đất có nhà. Như vậy, theo dự thảo mới, diện tích đất tối thiểu để tách thửa tại các huyện ngoại thành được điều chỉnh từ 120m² đối với đất trống và 80m² đối với đất có nhà ở xuống tương ứng còn 80m² và 50m².
Thêm một điểm mới trong dự thảo được bổ sung từ nhu cầu thực tế là trường hợp đất ở thuộc quy hoạch xây dựng mới, đất ở hỗn hợp cũng được đưa vào xem xét cho tách thửa. Cụ thể, dự thảo nêu rõ, quy định tách thửa đối với đất ở mà theo quy hoạch thuộc khu vực đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp sẽ không được tách thửa nếu đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cấp huyện thu hồi để thực hiện dự án. Tuy nhiên, sau 3 năm mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hoặc có nhưng chưa có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất được tách thửa. Trường hợp theo quy hoạch 1/2.000, thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất hỗn hợp và không có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì UBND quận huyện có trách nhiệm rà soát, điều chỉnh quy hoạch theo quy định. Trường hợp sau 5 năm không điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tách thửa theo quy định.
Việc Sở TN-MT bổ sung các trường hợp trên cho phép tách thửa nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân. Vì thực tế, nhiều khu vực theo quy hoạch là khu dân cư mới nhưng là khu dân cư hiện hữu, nhà cửa và hạ tầng đầy đủ, nếu không cho tách thửa sẽ gây khó khăn cho người dân.
Vẫn lập dự án đối với đất trên 2.000m²
Ngoài những điểm mới thì dự thảo vẫn giữ nguyên quy định đất ở trên 2.000m² muốn tách thửa phải lập dự án, mặc dù thời gian qua, quy định này đã gây không ít khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Theo Sở TN-MT, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã cơ bản thống nhất việc giữ lại nội dung này nhằm tránh lợi dụng việc tách thửa để chuyển nhượng, gom đất lập phương án tách thửa nhỏ, kinh doanh bất động sản, hình thành các khu dân cư chưa đảm bảo hạ tầng, không có công trình công cộng về lâu dài… sẽ gây áp lực cho chính quyền địa phương. Sở TN-MT cho biết, thực tế tại TPHCM cũng có nhiều khu đất trên 2.000m² đã tách thửa nhưng không kết nối giao thông và hạ tầng đồng bộ, không đảm bảo các chỉ tiêu về đường giao thông, không có cây xanh, công trình xã hội…
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định thửa đất có nhà ở hiện hữu phải hình thành trước ngày 25-10-2014 (ngày Quyết định 33/2014 có hiệu lực), được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Đây là căn cứ để xét diện tích tối thiểu khi tách thửa, đất ở có nhà hiện hữu sẽ được tách thửa với diện tích nhỏ hơn đất không có nhà hiện hữu.
Về nội dung này, một số quận huyện cho rằng, Sở TN-MT đưa vào là để hạn chế tình trạng lách luật của các chủ đầu tư mua đất trước, phân lô sau; xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi sau khi xây nhà lại xin tách thửa theo trường hợp đất có nhà hiện hữu để bán. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ gây khó cho những người có nhu cầu tách thửa cho con hoặc có kinh tế khó khăn muốn tách thửa để bán một phần đất nhằm cải thiện kinh tế. Vì diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định trong dự thảo đối với trường hợp không có nhà hiện hữu ở khu vực 2 có thửa đất xin tách phải ít nhất 160m², diện tích không nhỏ đối với nhiều hộ dân.
