Mua lại dự án
Câu chuyện chủ đầu tư chung cư Vạn Hưng Phát (quận 8) vừa qua trả lại tiền cho khách hàng, sau 8 năm ký hợp đồng bán nhà nhưng không giao nhà vì dự án bị trùm mền, không chỉ đem lại niềm vui cho người mua nhà mà kể cả nhà băng đã cho đơn vị này vay vốn. Thị trường địa ốc thêm tiếng thở phào nhẹ nhõm, vì có dự án tháo được “ngòi nổ kiện tụng”.
Gần 10 năm trước, dự án chung cư Vạn Hưng Phát (có vị trí khá đẹp vì nằm sát chân cầu Hiệp Ân, đường Tạ Quang Bửu) xây xong móng và mở bán, khá hút hàng. Rất nhiều khách hàng xuống tiền mua căn hộ. Nhưng rồi, năm này qua năm khác, móng của dự án cứ trơ lì cùng mưa nắng, không có tiến triển gì mới. Sau đó là chuỗi ngày dài lê thê của chủ đầu tư và khách hàng: người mua đòi lại tiền, đưa vụ việc ra tòa; cho dù có thắng kiện thì cũng không có lấy lại được tiền.
Chưa hết, một khách hàng lớn xuất hiện: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh Bình Chánh đưa chủ đầu tư ra tòa vì tổng số nợ tại ngân hàng là 151 tỷ đồng (nợ gốc 62,6 tỷ đồng, lãi vay 88,4 tỷ đồng), cơ quan thi hành án dân sự sẽ phát mãi toàn bộ tài sản đã thế chấp là quyền sử dụng đất của khu đất xây dựng chung cư cùng với toàn bộ công trình xây dựng trên khu đất, để thu hồi nợ, trong trường hợp không trả nợ.
Nhưng rồi thật may (có lẽ nên nhìn nhận như vậy), tháng vừa rồi chủ đầu tư kêu khách hàng và ngân hàng lên để trả lại tiền gốc đã nộp cũng như lãi phát sinh.
Chị Nhất Phương, một khách hàng của dự án với hành trình dằng dặc kéo dài nhiều năm lên trụ sở công ty đòi tiền, kiện ra tòa và bây giờ lấy lại được tiền, thổ lộ: “Mừng lắm, tiền của mình lấy lại mà mừng như ai cho”.
Giới thạo tin cho rằng, dự án đã được một đại gia mua lại, nên chủ đầu tư mới có tiền thối lại. Cho dù đằng sau đó là gì đi nữa, thì đây cũng là một kết thúc có hậu.
Sở dĩ nói rằng có thêm một dự án tháo được ngòi nổ kiện tụng, vì trước đó dự án Thảo Loan Plaza tại xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh) cũng rơi vào vòng xoáy tương tự. Tiến bộ hơn, dự án xây xong phần thô nhưng rồi cũng “phơi lưng cho đất, phó mặc cho trời”, kéo dài nhiều năm không giao cho khách hàng, dẫn đến kiện tụng liên miên. Sự việc chỉ được giải quyết cách nay chừng một năm khi có một công ty kinh doanh bất động sản khác đứng ra mua lại toàn bộ dự án, tiến hành hoàn thiện giao nhà cho khách hàng. Tòa nhà xây dựng xong và đón cư dân vào an cư, vụ việc kết thúc trong sự an vui của đôi bên.
Trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn một số dự án rơi vào tình trạng tương tự, ví dụ như Long Phụng Residense (quận Bình Tân), Gia Phú (quận Thủ Đức)…, nhưng cuối cùng lại không đi được đến đích là giao nhà cho khách hàng, việc kiện tụng chưa đến hồi kết. Việc xử lý giống như chung cư Vạn Hưng Phát và Thảo Loan Plaza là 2 bài học cần được nghiên cứu, áp dụng cho những trường hợp tương tự: nỗ lực tìm kiếm đối tác của chủ đầu tư, tính toán lại lãi suất của nhà băng, kể cả sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng.
Cẩn trọng khi thị trường lao dốc
Nguyên nhân của tình trạng xuất hiện dự án dở dang không thể giao nhà thường rơi vào thời điểm thị trường bất động sản bị lao dốc, đó là đúc kết của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành.
Vì sao vậy, ông Nghĩa phân tích: Khi thị trường sôi động, hôm nay mua mai mốt bán lại kiếm lời ngay, thường ít ai chú ý đến vấn đề pháp lý của dự án, hay nói cách khác cứ thấy lời là nhắm mắt mua ào ào. Bất chợt, thị trường chựng lại rồi lao dốc, thấy dự án bất động, người mua lo lắng, lúc đó phát hiện dự án thiếu hồ sơ pháp lý, thế là kiện tụng đòi lấy lại tiền! Nếu gặp chủ đầu tư có năng lực, dự án được triển khai thì không vấn đề gì, nhưng rơi vào trường hợp chủ đầu tư khó khăn thì không những dự án bị đứng lại mà cũng không đào đâu ra tiền để trả lại cho khách hàng. Đối với chủ đầu tư, việc toan tính không đầy đủ, đầu tư dàn trải, khi thị trường lao dốc là bị hụt chân, không đủ khả năng “lấy cái này đắp cái kia”, thế là rơi vào vòng xoáy nợ nần, đối mặt với nguy cơ vỡ trận”.
Giải pháp để hạn chế tối đa tình trạng trên, theo luật sư Nguyễn Vân Trường, Đoàn Luật sư TPHCM, là nâng hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước. Đầu tiên là thẩm định đầu vào chặt chẽ, cơ quan được giao chức năng quản lý nhà nước là Sở Xây dựng sẽ công khai việc vay mượn của chủ đầu tư dự án, kiểm tra chủ đầu tư có đủ điều kiện huy động vốn khách hàng hay không, đặc biệt là phạt và tiến hành công bố những dự án bán lụi - không tuân thủ quy định của pháp luật.
Với giải pháp như vậy, Sở Xây dựng đã sàng lọc bước đầu, chỉ rõ những “bệnh tình” của dự án, việc lựa mua ở đâu là do khách hàng quyết định. Kế đó là minh bạch thị trường, để đảm bảo rằng khi bước vào sân chơi chủ đầu tư phải chơi đúng luật. Làm được như vậy chính là bảo vệ thị trường phát triển lành mạnh, hạn chế thấp nhất rủi ro cho người mua.
