Tháo gỡ vướng mắc sẽ thêm nguồn thu từ đất

Hàng chục ngàn tỷ đồng chờ nộp

 Anh Nguyễn mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án chung cư ở quận 7, do công ty H. làm chủ đầu tư cách nay hơn 2 năm. Cần vốn làm ăn, anh mong muốn căn hộ sớm có sổ đỏ để thế chấp ngân hàng. Nhiều lần hỏi chủ đầu tư, câu trả lời là “chờ” và “sắp xong”! Đây là một trong 20.000 sản phẩm nhà ở (căn hộ, đất nền, officetel) chưa được cấp giấy chủ quyền do công ty H. đầu tư.

Một lãnh đạo công ty H. cho biết, năm ngoái đơn vị đã cấp giấy cho 2.000 căn hộ. Năm nay, kế hoạch là cấp giấy cho cư dân 5 dự án khoảng 3.000 căn hộ bởi công ty đã có văn bản của cơ quan chức năng xác nhận “đủ điều kiện cấp giấy” cho số căn hộ này. Tuy nhiên, còn lại 15.000 căn chưa biết khi nào được giải quyết.

Chủ doanh nghiệp (DN) này nhẩm tính dưới góc nhìn tài chính, mỗi căn nhà làm xong giấy chủ quyền nhà, sẽ thu thêm phần thuế VAT còn lại và thuế trước bạ. Trung bình, giá bán 2 tỷ đồng/căn thì khi làm xong giấy chủ quyền nhà sẽ thu trên 1.500 tỷ đồng.

Một DN lớn cũng kinh doanh bất động sản tại TPHCM cho biết, trong nhiều dự án của đơn vị đã xây xong và bàn giao nhà cho cư dân, khá nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công bị vướng. Hơn 3 năm qua, việc tính lại tiền sử dụng đất đã được lãnh đạo thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện nhưng đến nay vẫn chưa có gì thay đổi. Trong khi đó, thỉnh thoảng DN này phải đối mặt với việc kiện tụng, căng băng rôn đòi giấy chủ quyền của cư dân. Nếu giải quyết toàn bộ giấy chủ quyền còn kẹt lại từ các dự án của công ty làm chủ đầu tư, Nhà nước có thể thu lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Trên đây là 2 trong nhiều loại dự án nhà ở đang chờ đợi để được đóng tiền sử dụng đất, theo phân loại từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM. Một dạng tiếp theo, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng. Mặc dù chủ đầu tư rất mong được đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai dự án nhưng không biết khi nào thực hiện, trong khi cả đống tiền vay từ ngân hàng đang chôn vào dự án. 

Nếu tính “đúng, đủ” thì TPHCM có 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư. Theo nhiều chuyên gia, nếu vướng mắc của các dự án trên sớm được tháo gỡ, sẽ đem lại nguồn thu cho ngân sách không dưới hàng chục ngàn tỷ đồng.

Nhiều dự án nhà tại TPHCM tái khởi động sau dịch. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Nhiều kiểu vướng

 Theo một DN kinh doanh bất động sản, thống kê từ những dự án chưa cấp được giấy chủ quyền cho người mua nhà, khó khăn chủ yếu ở các dự án mà chủ đầu tư mua lại dự án để phát triển nên có độ vênh so với quy hoạch ban đầu. Hồ sơ loại này buộc phải rà soát pháp lý để tính lại tiền sử dụng đất. Do đó, mất rất nhiều thời gian. 

Một dạng vướng mắc khác, đó là các dự án chỉ cần có quyết định giao đất là cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, khi xây dựng xong và bàn giao nhà cho khách hàng thì tiền sử dụng đất chưa tính xong, dẫn đến chậm cấp sổ nhà cho dân.

“Giải quyết nhanh những khó khăn này, không chỉ Nhà nước sớm có nguồn thu lớn mà người mua nhà nhanh chóng được cấp sổ sẽ không nảy sinh bức xúc, khiếu kiện”, giám đốc DN này cho biết.

Thông tin từ Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM cho thấy, từ đầu năm đến nay, thành phố đã cấp được 12.000 giấy chủ quyền, đến cuối năm sẽ cấp tiếp 8.000 giấy. Với những dự án đã hoàn chỉnh pháp lý, cơ quan này xây dựng kế hoạch đến quý 3-2023 cấp xong 32.000 giấy. 

Việc chậm cấp giấy chủ quyền nhà đất cho khách hàng, có một phần không nhỏ nguyên nhân từ chủ đầu tư. Lẽ ra khi thay đổi quy hoạch, tăng diện tích sàn xây dựng thương mại, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng với cơ quan chức năng từ đầu và nếu được, tiến hành làm thủ tục điều chỉnh ngay.

Thế nhưng, trên thực tế đã có một dự án lúc đầu được xây 17 tầng nhưng chủ đầu tư nâng thêm 4 tầng, tăng 288 căn hộ, bán thu về hơn 600 tỷ đồng song suốt quá trình xây dựng, bán hàng chủ đầu tư không liên hệ cơ quan chức năng để tiến hành điều chỉnh thủ tục pháp lý.

Hiện nay, những trường hợp như vậy vượt khỏi thẩm quyền giải quyết của thành phố. Cơ quan chức năng đang tiến hành thống kê những trường hợp vướng mắc để trình UBND TPHCM xin ý kiến xử lý của Thủ tướng Chính phủ.

Chưa hết, có trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp giấy chủ quyền dự án tại ngân hàng, cơ quan nhà nước chưa thu hồi được giấy chủ quyền của dự án nên không tiến hành cấp giấy cho từng căn hộ. Cơ quan chức năng dự tính sắp tới sẽ công khai những dự án thế chấp ngân hàng, buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm với khách hàng của mình.

Theo phân tích như trên, nguồn thu từ nhà đất cực lớn nhưng hồ sơ pháp lý lại dang dở. Để xử lý được vấn đề này đòi hỏi phải có sự chung tay của các bên, đặc biệt là sự chủ động nhập cuộc từ cơ quan chức năng.