Nỗ lực gỡ vướng cho doanh nghiệp
Những ngày cận Tết Nguyên đán Giáp Thìn, tại dự án căn hộ De La Sol (quận 4, TPHCM) do Công ty CapitalLand Development làm chủ đầu tư (CĐT), cư dân của chung cư này hồ hởi mua sắm nội thất để về ở trong căn nhà mới, kịp đón tết cổ truyền. Dự án chung cư này có gần 900 căn hộ, sau 4 năm thi công đã hoàn tất, việc bàn giao cho khách hàng được tiến hành từ cuối năm 2023. De La Sol là 1 trong 7 dự án được UBND TPHCM ưu tiên gỡ vướng khó khăn ngay từ đầu năm 2023 và là dự án đã được thành phố tháo gỡ khó khăn thành công. Dự án này trước đây gặp vướng mắc do liên quan đến việc cổ phần hóa doanh nghiệp (DN).
Theo UBND TPHCM, tính đến hết năm 2023, trong tổng số 189 kiến nghị tại 148 dự án đang gặp vướng mắc, thành phố chỉ đạo các sở, ngành giải quyết được gần 60 kiến nghị tại 44 dự án. Sau khi được kiện toàn (tháng 5-2023), Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc các dự án đầu tư trên địa bàn TPHCM đã tổ chức 5 cuộc họp để giải quyết các nội dung còn tồn tại, vướng mắc của các dự án đầu tư và ban hành 8 thông báo kết luận chỉ đạo. Trong đó, thành phố đồng ý cho chủ trương bán 50% sản phẩm căn hộ tại Dự án chung cư Shizen Home của CĐT Gotec Land tại quận 7; Dự án Celadon City của CĐT Gamuda Land tại quận Tân Phú; Dự án The Metropole của CĐT Quốc Lộc Phát tại TP Thủ Đức. Bên cạnh đó, thành phố tháo gỡ vướng mắc về điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Dự án chung cư Metro Star của CĐT là CT Group ở TP Thủ Đức.
Với 2 “ông lớn” trong ngành BĐS phía Nam là Novaland và Hưng Thịnh, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của TPHCM cũng đã hỗ trợ gỡ vướng phần nào. Cụ thể, tại TPHCM, Dự án chung cư 100 Cô Giang (tên thương mại The Grand Manhattan) và Dự án 32ha Bình Khánh (tên thương mại The Water Bay) được UBND thành phố ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm 2023. Hiện Novaland chờ kết luận từ lãnh đạo thành phố nhằm tháo gỡ những khó khăn pháp lý cuối cùng. Hay như Tập đoàn Hưng Thịnh cũng được tháo gỡ pháp lý cho 6 dự án, bao gồm: Moonlight Park View - phần thương mại còn lại (quận Bình Tân), Moonlight Boulevard (quận Bình Tân), 9 View Apartment (TP Thủ Đức), 8X Đầm Sen (quận Tân Phú), Đất Phương Nam (tên thương mại Moonlight Avenue, ở TP Thủ Đức) và Dự án Vĩnh Tiến (tên thương mại Moonlight Centre Point, ở quận Bình Tân).
Tuy vậy, theo đại diện các doanh nghiệp BĐS, vẫn còn một số khó khăn mang tính trọng yếu khiến cho việc tháo gỡ vướng mắc đạt hiệu quả chưa cao. Đó là thời gian để cơ quan có thẩm quyền cho ý kiến hoặc phê duyệt các thủ tục pháp lý vẫn chưa đồng bộ với quá trình phát triển thực tế, khiến các giai đoạn bị chậm. Thêm nữa là sự thiếu đồng bộ, có sự chồng chéo, thiếu nhất quán và thiếu thực tiễn giữa các văn bản luật và dưới luật.
Vẫn chờ khơi thông pháp lý
Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Đầu tiên, đó là vướng thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch do quy định của Nghị định 31/2021/NĐ-CP về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch. Theo đó, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.
“Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư là thủ tục khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng, mà “tắc” thì dự án không thể thực hiện tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác”, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS nhìn nhận. Thứ hai, vướng quy định về “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”. Đó là yêu cầu CĐT dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư…
Hiện hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở, thì đều không được công nhận CĐT dự án nhà ở thương mại, mặc dù các DN này đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo sự cho phép của Luật Đất đai 2013.
Vướng mắc thứ ba là thủ tục “định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh. Vướng mắc thứ tư là do quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi “CĐT chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng”, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quy định này chưa đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của DN.
Và vướng mắc tiếp nữa là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Mặc dù vào tháng 2-2021, Nghị định 148 có hiệu lực nhưng vẫn còn một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện nên rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị “tắc” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” hoặc “tắc” thủ tục “định giá đất”.
Theo chia sẻ của một số lãnh đạo DN BĐS tại TPHCM, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất trong thời gian qua, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án BĐS. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không thống nhất, thiếu đồng bộ. Từ đó, khiến cho nhiều DN khó khăn và không thể triển khai dự án theo đúng tiến độ đề ra.
Điều này làm cho dự án kéo dài thời gian thi công, dẫn đến phát sinh nhiều chi phí và khách hàng không nhận được nhà, đất như cam kết trong hợp đồng mua bán. Nhiều DN BĐS nhận định, dù đã được hỗ trợ nhiều hơn, nhưng khó khăn trước mắt vẫn còn, bởi đối với hồ sơ pháp lý BĐS, nếu còn một khâu “tắc” thì các khâu khác bị liên đới. Vì vậy, rất cần sự rốt ráo trong xử lý của các cơ quan chức năng liên quan.
Tiếp tục bị lệch pha cung - cầu
Trong báo cáo mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội BĐS TPHCM cho hay, về nguồn cung BĐS, thị trường BĐS TPHCM tiếp tục bị lệch pha cung - cầu. Việc thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70%-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Từ năm 2017 đến nay, giá nhà tăng liên tục và vẫn “neo cao”, vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ thuộc lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Hiện giá căn hộ bình dân từ 2-3 tỷ đồng/căn, người có thu nhập trung bình thấp nếu tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.
* Tại Hội nghị tổng kết thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 vừa diễn ra, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Văn Nên nêu rõ, thị trường BĐS nhạy cảm và phức tạp, cho đến khi thị trường này bị khủng hoảng mới thấy hết giá trị của ngành này đối với nền kinh tế. Đó là sự lan tỏa, là động lực tăng trưởng, đóng góp cho GRDP. Do vậy, TPHCM cần có trách nhiệm trong thực hiện chính sách, giải quyết khó khăn của thị trường này.
* Theo TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cần sớm có giải pháp mạnh mẽ hơn để tháo gỡ khó khăn và cần tập trung ở cả cung và cầu, làm sao để thị trường BĐS phục hồi mạnh trong năm nay, cùng với việc củng cố thị trường tài chính để tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn tới. Bởi thị trường BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thêm khoảng 2%-3% vào tăng trưởng kinh tế của đất nước và có liên quan, ảnh hưởng trực tiếp đến khoảng 40 ngành nghề khác.
