Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, cộng đồng doanh nghiệp rất phấn khởi đón nhận Nghị định 148, bởi các điều khoản đã sửa đổi, bổ sung khi thi hành sẽ khắc phục được những vướng mắc trước đây trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định 148/2020 sẽ giúp những dự án như Green Star Sky Garden không bị vướng đất công xen cài. Ảnh: CAO THĂNG Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Trước đây, các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, còn gọi là đất công, nằm rải rác, xen kẹt trong dự án nhà ở hoặc dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất thường là bờ đất, đường mòn, kênh mương nội đồng, đất bờ rạch… Khi hình thành các dự án nhà ở, doanh nghiệp phải tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của người dân hoặc tổ chức khác để làm dự án. Chúng tôi đã thống kê, thông thường trong một dự án nhà ở có khoảng 80% là đất nông nghiệp, 10% là các thửa đất ở có giấy chủ quyền; phần còn lại là phần đất xen kẹt nêu trên. Chính phần đất công này đã khiến các cơ quan Nhà nước lúng túng, không dám giải quyết, làm cho hàng ngàn dự án bị ngưng trệ.
Cụ thể, từ ngày 10-12-2015, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực cho đến tháng 9-2018, TPHCM có 126 dự án nhà ở có quỹ đất công như nói trên bị “đóng băng” thủ tục đầu tư. Theo đó, Luật Nhà ở quy định, nếu chủ đầu tư có 100% quỹ đất là đất ở hợp pháp; nếu dự án có đất công cần cơ quan Nhà nước chấp thuận thì phải thực hiện theo Luật Đầu tư. Đến năm 2019, Sở Xây dựng TPHCM chuyển 49 hồ sơ dự án nhà ở đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư qua Sở KH-ĐT TPHCM nhưng không có hồ sơ nào được giải quyết, vì tất cả là do vướng phần đất công xen kẹt trong dự án…
Ông có thể nói rõ hơn, Nghị định 148 đã giải quyết loại đất công nằm xen kẹt trong các dự án như thế nào?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Đầu tiên, đất xen kẹt có thể hình thành dự án độc lập thì đưa ra đấu giá. Nhưng nếu không khống chế về thời gian, việc đấu giá “kéo rê” sẽ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, cho xã hội. Nghị định đã xử lý cụ thể như sau: tiến hành đấu giá trong thời gian 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước. Quy định này vô hình trung buộc doanh nghiệp làm dự án có khu đất này sẽ quyết tâm mua bằng được, bởi khu đất sẽ có giá trị cao hơn sau khi hợp thửa vào dự án. Điều này sẽ có lợi cho Nhà nước vì thu ngân sách nhiều hơn.
Đối với các thửa đất còn lại, vì không thể hình thành các dự án độc lập thì giao cho doanh nghiệp theo cơ chế xác định giá đất cụ thể, phù hợp cơ chế thị trường, theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy Nhà nước cũng không bị thiệt hại.
Theo ông, Nghị định 148 ra đời sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Trước mắt sẽ tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường là mất cân bằng cung cầu. Hiệp hội đã có những số liệu đánh giá thị trường sụt giảm nghiêm trọng của các dự án nhà ở từ năm 2018 đến nay, đặc biệt trong năm 2020 sụt giảm lên đến 90% so với các năm trước. Mất cân bằng cung cầu sẽ dẫn đến mất cân bằng sản phẩm nhà ở. Hiện nay, thị trường bất động sản đang lệch pha vì phân khúc cao cấp chiếm số lượng lớn.
Thống kê trong 10 tháng đầu năm 2020, chỉ có khoảng 1% nhà ở có giá bình dân, còn lại hơn 60% là nhà ở cao cấp, phần còn lại là phân khúc trung cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở có giá trung bình, giá thấp chính là nhu cầu thực của thị trường, giải quyết nhu cầu nhà ở rất lớn của người lao động, công chức, viên chức… Vì vậy, khi Nghị định 148 có hiệu lực, chỉ riêng tại TPHCM sẽ giải quyết 126 dự án nhà ở bị ách tắc. Nhưng thực ra con số này chỉ tính trong 3 năm (2015-2018), còn từ năm 2018 đến nay không có thống kê bởi doanh nghiệp không nộp hồ sơ lên các cơ quan chức năng, vì biết có nộp cũng không được giải quyết. Còn tính cả nước, có khoảng 5.000 dự án được xử lý.
Do vậy, có thể khẳng định, Nghị định 148 đã tháo được “điểm nghẽn cuối cùng” của các dự án nhà ở, sản xuất kinh doanh có sử dụng đất kéo dài trong 5 năm qua, kích hoạt và đưa thị trường bất động sản vận hành bình thường trở lại, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển mạnh mẽ hơn!
Các rẻo đất nhỏ lẻ còn lại sau khi chỉnh trang đô thị, xử lý thế nào?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Nghị định 148 không chỉ giải quyết đất công xen kẹt trong các dự án mà còn giải quyết luôn tình trạng các rẻo đất nhỏ lẻ còn lại trong quá trình chỉnh trang đô thị. Lâu nay, những rẻo đất này trở thành nơi xả rác, phóng uế… Nghị định 148 giải quyết bằng cơ chế, ưu tiên các thửa đất liền kề được nhận chuyển nhượng để hợp thửa; trường hợp có 2 nhà giáp ranh trở lên muốn mua rẻo đất đó thì đấu giá.
Nghị định 148 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 8-2-2021.
