Chưa chủ đầu tư nào được vay
Luật Nhà ở 2014 quy định chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH), tổ chức tín dụng. Nếu xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với việc xây dựng NƠXH để cho thuê mua và bán.
Cũng theo Nghị định 100/2015, Ngân hàng CSXH được giao thực hiện cho vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Doanh nghiệp làm NƠXH được vay từ Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV (được Ngân hàng Nhà nước chỉ định). Nghị định này cũng quy định trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng CSXH chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH.
Trong khi đó, 4 NHTM được chỉ định cho doanh nghiệp vay hiện vẫn chưa được tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước nên đến nay, sau 7 năm thực hiện, chưa có chủ đầu tư làm NƠXH nào được vay vốn ưu đãi. Ngay cả các chủ đầu tư dự án NƠXH cho thuê như Công ty Thiên Phát, Công ty Lê Thành… cũng không thể vay vốn ưu đãi theo quy định tại Luật Nhà ở, buộc phải vay với lãi suất thương mại khoảng 9-11%/năm, khiến chi phí đầu tư tăng lên, giá bán và giá thuê mua NƠXH tăng theo.
Tại hội nghị thúc đẩy phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp mới đây, Bộ Tài chính xác nhận, lâu nay tín dụng chủ yếu ưu tiên cho người mua nhà vay, chưa cho doanh nghiệp làm nhà NƠXH vay mặc dù cơ chế đã có.
Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2020-2021, nguồn cung bất động sản giảm mạnh, riêng NƠXH gần như không có dự án nào được cấp phép mới. Kết quả phát triển các dự án NƠXH, nhà ở công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp, trung bình và công nhân khu công nghiệp. Các dự án chậm triển khai ngoài vướng mắc về cơ chế còn do thiếu vốn.
Khó giải ngân dù có cơ chế
Không chỉ doanh nghiệp làm NƠXH mà các đối tượng hưởng chính sách NƠXH cũng vay “nhỏ giọt” vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH trong giai đoạn 2015-2020. Theo thống kê, TPHCM có 122.111 công chức, viên chức nhưng đến nay mới chỉ có hơn 5.000 người được hỗ trợ vay ưu đãi 4,7%/năm (trong 20 năm) để mua nhà từ Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM.
Chính sách vay ưu đãi NƠXH với lãi suất 4,8%/năm theo Nghị định 100/2015 cũng chưa thực hiện. Bởi lẽ, Thông tư 20/2021 của Ngân hàng Nhà nước quy định cá nhân, gia đình chỉ được vay tại Ngân hàng CSXH để mua, thuê mua NƠXH, nhưng phải gửi tiết kiệm NƠXH trong 12 tháng mới đủ điều kiện vay ưu đãi; còn 4 NHTM được chỉ định cho vay chỉ được phép cho cá nhân, gia đình vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/tháng để xây nhà, sửa chữa nhà chứ không cho vay mua NƠXH nên cánh cửa vay vốn ưu đãi càng hẹp hơn!
Thực tế, các gói hỗ trợ NƠXH ngày càng mở rộng nhưng nguồn lực về vốn còn hạn chế nên vẫn khó giải ngân. Cụ thể, để phục hồi nền kinh tế sau dịch Covid-19, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2022-2023, trong đó có 15.000 tỷ đồng để phát triển NƠXH. Tuy nhiên đến nay, theo thống kê của Ngân hàng CSXH, hiện mới giải ngân được 140 tỷ đồng cho khoảng 800 khách hàng thuộc đối tượng mua, thuê mua NƠXH.
Một lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, Nghị định 31/2022 của Chính phủ có cơ chế hỗ trợ lãi suất 2% thông qua các NHTM trong năm 2022-2023, tổng số tiền lãi suất hỗ trợ là 40.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó có cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân thuê và thuê mua.
Vốn thì các NHTM huy động để cho vay, Ngân hàng Nhà nước điều hành linh hoạt và phù hợp để tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân, người thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi để mua nhà. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho biết, dù có nguồn “vốn mồi” nhưng việc giải ngân vẫn gặp khó vì nhiều doanh nghiệp không đáp ứng được tiêu chí vay.
Từ thực tế trên, các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM đã có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bố trí bổ sung cấp bù chênh lệch lãi suất cho vay NƠXH cho các NHTM được chỉ định và bổ sung đối tượng vay vốn để mua, thuê mua NƠXH. Ngân hàng Nhà nước cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH để Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được phép cho cá nhân, gia đình vay mua, thuê mua NƠXH.
Các doanh nghiệp cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp Bộ Xây dựng xem xét cho cá nhân, gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua NƠXH nhưng đã vay với lãi suất thương mại được thanh lý hợp đồng vay tín dụng với NHTM chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi (lãi suất 4,8%/năm), tạo điểu kiện thanh toán tiền mua, thuê mua NƠXH còn lại tại Ngân hàng CSXH. Điều đó cũng nhằm tăng lượng giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng.
| TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV: Cần một định chế tài chính đảm nhiệm Cần quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp, đồng thời cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… Cùng với đó xây dựng một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở như mô hình của Singapore. Không thể yêu cầu các NHTM cho vay ưu đãi NƠXH mà cần phải có một định chế tài chính đảm nhiệm việc này. |
