Khó về vốn, quỹ đất
Chị Trần Thảo Duyên (quê ở Gia Lai) đến học tập và làm việc tại TPHCM đã gần 10 năm nay. Vậy nhưng, nhìn bảng giá nhà đất tại TPHCM hiện nay, chị cảm thấy ngôi nhà mơ ước thật xa vời. Căn hộ thương mại có giá rẻ nhất cũng hơn 40 triệu đồng/m², trong khi lương hàng tháng của chị tầm 15 triệu đồng, trong đó hơn 4 triệu đồng dành trả tiền thuê nhà, rồi ăn uống và nhiều khoản chi tiêu khác.
“Với số tiền dành dụm ít ỏi, thật không dám nghĩ đến chuyện mua căn hộ thương mại, ngay cả mua trả góp. Ước mơ có chăng chỉ là một căn NƠXH. Nhưng với thu nhập hiện đang nhận, tôi thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trong khi đối tượng ưu tiên của các gói hỗ trợ, chương trình mua NƠXH lại chỉ dành cho những người không đóng thuế thu nhập cá nhân”, chị Duyên chia sẻ.
Trường hợp tương tự là vợ chồng chị Nguyễn Thị Tuyết, công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi, TPHCM). Chị Tuyết tâm sự: “Nhà có 2 vợ chồng và 2 con sống trong một khu trọ gần khu công nghiệp để dễ đi làm. Khu trọ ẩm thấp, căn phòng chỉ chừng 16m² , điều kiện sống không được tốt cho lắm. Ước mơ lớn nhất của vợ chồng tôi là có căn hộ NƠXH để ổn định cuộc sống. Làm công nhân đã chục năm nay, nghe nói nhiều về NƠXH, nhưng chưa thể tiếp cận được”...
Qua ghi nhận, nhu cầu NƠXH trên địa bàn TPHCM khá lớn, nhất là đối với người lao động có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Chính quyền thành phố và các cấp địa phương, sở ngành đã tích cực vào cuộc thúc đẩy phát triển NƠXH, nhưng thực tế vẫn chưa đáp ứng. Doanh nghiệp (DN) làm NƠXH trên địa bàn TPHCM thời gian qua cũng gặp nhiều vướng mắc trong các thủ tục triển khai đầu tư.
Ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP NƠXH TPHCM, cho biết, chính sách phát triển NƠXH là đúng đắn nhưng cần sự đồng hành của Nhà nước với DN. Trước đây, DN làm nhà ở thương mại, trong quá trình phát triển thị trường nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân rất lớn, nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ các phân khúc khách hàng. Thực tế lại có tình trạng dự án căn hộ bán ra thì số đông người mua đầu tư, còn nhu cầu ở thực chỉ hơn 30%.
Theo ông Võ Minh Hoàng, khi chưa tham gia làm NƠXH đã thấy khó, khi tham gia thấy càng khó hơn. Cụ thể, ngoài vốn còn gặp khó khăn quỹ đất. Hiện nay, nguồn quỹ đất chỉ có 2 hướng: đất do DN tự thương lượng, bồi thường, giải tỏa, hoặc đất của Nhà nước. Trong đó, đất do Nhà nước quản lý sẽ triển khai hiệu quả hơn nên cần rà soát quỹ đất này, đưa vào danh mục phát triển NƠXH, sau đó đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. “Làm NƠXH thì thời gian lâu hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại, khiến DN không mặn mà. Thiết nghĩ, thành phố có thể thành lập một ban chuyên về phát triển NƠXH để thường xuyên tiếp xúc với DN tháo gỡ vướng mắc”, ông Võ Minh Hoàng kiến nghị.
Đề xuất thống nhất quy trình, thủ tục đầu tư
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về số lượng dự án NƠXH đăng ký hoàn thành năm 2024 của các địa phương. Theo đó, 63/63 địa phương đăng ký hoàn thành tổng cộng 108 dự án, quy mô 47.500 căn trong năm nay. Trong đó, Hà Nội đăng ký 3 dự án với gần 1.200 căn, còn lại TPHCM là 6 dự án, quy mô gần 3.800 căn. Chỉ tiêu của 2 địa phương này trong giai đoạn 2021-2025 theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” mà Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lần lượt là hơn 18.700 căn và hơn 26.000 căn.
Chỉ tiêu đăng ký là vậy, song trong thực tế, việc triển khai các dự án NƠXH tại TPHCM khá chậm. Theo thống kê, trong giai đoạn 2016-2020, toàn thành phố chỉ có 20/39 dự án hoàn thành (chiếm tỷ lệ 21,5%); còn tính đến hết quý 3-2023, mới chỉ có 2/91 dự án hoàn thành (chiếm tỷ lệ 2,39% cả giai đoạn 2021-2025). Ở thời điểm hiện tại, toàn thành phố chỉ có 7 dự án NƠXH, nhà lưu trú công nhân đang thi công với quy mô khoảng 5.000 căn hộ; còn cách rất xa so với mục tiêu đặt ra.
Theo đánh giá của HĐND TPHCM, ngay cả mục tiêu phấn đấu là hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 12.000 căn NƠXH, tương đương 1,15 triệu m2 sàn (đạt tỷ lệ 46% so với chỉ tiêu đề ra của giai đoạn 2021-2025) cũng rất khó khả thi hoàn thành theo dự kiến, chưa đảm bảo chỉ tiêu phát triển NƠXH tại Nghị quyết số 30/NQ-HĐND TPHCM và Quyết định số 338/ QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Tại kỳ họp cuối năm 2023 của HĐND TPHCM khóa X vừa diễn ra, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng, cho hay, việc phát triển nhà ở hiện nay tại TPHCM đang gặp khó khăn, vướng mắc nhiều ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB). Hiện quỹ đất phát triển NƠXH chủ yếu từ quỹ đất 20% mà chủ đầu tư (CĐT) dự án nhà ở thương mại phải bàn giao do các DN tự bồi thường, GPMB để đầu tư xây dựng; nhưng các CĐT này còn chậm bàn giao.
Về cơ chế, chính sách, ông Trần Hoàng Quân nhận định, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay và thực hiện dự án NƠXH, các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH vay vốn mua nhà là chưa ổn định. Trong giai đoạn 2016-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội TPHCM chỉ được cấp nguồn vốn khoảng 150 tỷ đồng để cho các đối tượng vay mua NƠXH với lãi suất 4,7%. Tuy nhiên, mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng vay còn hạn chế. Mặt khác, CĐT chưa được tiếp cận nguồn vốn này dẫn đến phải đi vay ngân hàng thương mại với lãi suất cao, dẫn đến tăng giá thành NƠXH.
Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cũng chỉ ra các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, dẫn đến không thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đầu tư các dự án. Thêm nữa, việc quy định các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán, làm chậm thu hồi vốn và kém hấp dẫn với nhà đầu tư. Từ những “nút thắt” thực tế trên, ông Trần Hoàng Quân đề nghị cơ quan hữu quan ban hành văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án NƠXH. Đồng thời, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn việc xác định, phân bổ và hoàn thành trả các chi phí bồi thường, GPMB, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho CĐT dự án nhà ở thương mại, trong trường hợp các CĐT bàn giao lại quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH; đề xuất Trung ương cho phép UBND TPHCM quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2-10ha; kiến nghị Chính phủ cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho DN và cá nhân, hộ gia đình được vay theo Nghị quyết 11/2022 của Chính phủ đến hết năm 2025.
* Ông LÊ TRƯƠNG HẢI HIẾU, Trưởng Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TPHCM: NƠXH có đặc thù riêng, không bán được như nhà ở thương mại. Do đó, CĐT có trách nhiệm khảo sát nhu cầu trên địa bàn để tính toán quy mô của căn hộ, tỷ lệ phân bổ giữa các loại căn hộ để có giá bán, giá cho thuê phù hợp với nhóm đối tượng cần tiếp cận. Việc xây dựng NƠXH phải cố gắng tiết kiệm nhất có thể để giảm chi phí từ việc chọn CĐT, tổ chức thi công. Từ đó, giá bán, giá cho thuê mới hợp lý, phù hợp với người có nhu cầu.
* Ông NGUYỄN MINH TRÍ, thành viên Hội đồng thành viên Agribank: Là ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) thực hiện trách nhiệm là huy động vốn để cho vay. Lãnh đạo Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ rõ, thời gian qua các ngân hàng không cho vay được, vốn cũng đang bị... tồn kho. Do đó, mong muốn của ngân hàng huy động là phải cho vay. Khi cho vay, mục tiêu của ngân hàng là phải thu hồi vốn, vì nếu không sẽ lỗ và không có tiền trả cho người gửi tiền. Vì vậy, DN phải chứng minh được dự án có khả năng trả nợ. Một dự án, chương trình, vòng quay vốn phải bảo đảm yếu tố pháp lý, có đủ điều kiện kinh doanh được cấp phép đầy đủ với cả dự án nhà ở thương mại hay NƠXH, từ quy hoạch đất ở, đối tượng mua nhà như thế nào, thu nhập ra sao, lãi của DN kinh doanh NƠXH tối đa bao nhiêu phần trăm... Còn cho vay không xác định được hiệu quả, không thu hồi được vốn thì bản thân ngân hàng rất khó để xem xét cho vay. Riêng về gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay phát triển NƠXH, Agribank từ ngày đầu tiên triển khai đã đăng ký 30.000 tỷ đồng. Mặc dù ngân hàng giải ngân chưa nhiều nhưng luôn sẵn sàng và chỉ cần DN đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng được là giải ngân.
