Phóng viên Báo SGGP đã trao đổi với luật sư TRẦN ĐÌNH DŨNG (Đoàn Luật sư TPHCM) để làm rõ vấn đề pháp lý mà nhiều người đang quan tâm.
* PHÓNG VIÊN: Đề nghị luật sư phân tích tính pháp lý của việc thanh tra, tạm dừng 60 dự án có nguồn gốc đất công và những ảnh hưởng đến người mua căn hộ trong dự án như thế nào?
- Luật sư TRẦN ĐÌNH DŨNG: Công tác thanh tra, kiểm tra hay còn gọi là hậu kiểm đối với các công trình xây dựng là công việc bình thường của các các cơ quan chức năng.
Sau các vụ án Vũ Nhôm, Út Trọc - Đinh Ngọc Hệ thao túng công sản, việc thanh kiểm tra các dự án nhà ở có nguồn gốc đất công là hết sức cần thiết. Sau khi phát hiện sai sót, UBND TPHCM đã có văn bản tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất tại 7 khu đất dự án.
Nhằm chấn chỉnh, xử lý kịp thời các tồn tại trong quản lý và sử dụng đất đai trong cả nước, thời gian tới sẽ có nhiều dự án bị thanh kiểm tra. Đây là những hoạt động có tình chất thường niên, theo đúng quy định pháp luật.
Một dự án chung cư có nguồn gốc đất công tại TPHCM đang thanh kiểm tra
* Hiện chưa có kết luận cuối cùng, tuy nhiên, người mua căn hộ trong dự án có nguồn gốc đất công thắc mắc rằng có phải đóng thêm tiền ngoài hợp đồng hay không?
- Về quyền lợi của khách hàng có ảnh hưởng với mức độ như thế nào, phải chờ khi có kết luận cuối cùng rằng có hay không việc khuất tất trong chuyển đổi đất công và chủ đầu tư có phải đóng thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
Trong trường hợp phát hiện thất thoát, chủ đầu tư phải đóng thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thì không chỉ chủ đầu tư mà khách hàng cũng bị ảnh hưởng theo.
Trước đây, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng là hợp đồng mua bán căn hộ theo phương thức thuận mua vừa bán. Theo đó, giá bán căn hộ được tính toán gồm giá đất, giá thành xây dựng, thuế và lợi nhuận của nhà đầu tư, trong đó giá đất chiếm tỷ lệ lớn. Vì thế, khi phải đóng thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất, cơ cấu giá thành cũng thay đổi theo. Việc thu thêm tiền đất theo quy định pháp luật nhưng nằm ngoài dự tính của chủ đầu tư cũng như khách hàng.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư cùng khách hàng mua căn hộ cùng gánh phần chi phí phát sinh ngoài hợp đồng. Có 2 tình huống pháp lý có thể xảy ra, thứ nhất là hủy hợp đồng và thứ hai là thương lượng lại hợp đồng, chủ đầu tư và khách hàng cùng chia rủi ro, mà cụ thể là khách hàng phải đóng thêm tiền.
* Vậy, chính quyền làm gì để bảo vệ quyền lợi khách hàng, vì với không ít người mua căn hộ, việc đóng thêm tiền là gánh nặng?
- Việc thanh kiểm tra các công trình nhà ở là việc làm thường xuyên của cơ quan chức năng, nhằm mục đích phát hiện ngăn ngừa sai phạm, bảo vệ quyền lợi Nhà nước cũng như lợi ích hợp pháp của người mua căn hộ. Quá trình thanh kiểm tra cần có thời gian, nên phần nào gây ảnh hưởng đến quyền lợi trước mắt của người dân và chủ đầu tư.
Vì thế, để hạn chế thấp nhất những tác động tiêu cực, công tác thanh kiểm tra cần tiến hành nhanh chóng, đúng tiến độ, sớm có kết luận đúng sai.
Trong quá trình thanh kiểm tra, cũng cần tạo điều kiện để khách hàng thực hiện các quyền chính đáng như sửa chữa, mua bán, sang nhượng.
Chính quyền cần vào cuộc để giám sát việc phân chia gánh nặng tài chính (nếu có) giữa chủ đầu tư và khách hàng khi nhà nước yêu cầu, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
