Tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Quy định “trói” quỹ đất

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, pháp luật về đất đai hiện hành quy định, đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chính: từ nguồn giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch; chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội. Và cho dù xuất phát từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch. Luật Nhà ở từ năm 2005 cũng đã có quy định, khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Cư dân tại chung cư 35 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân

Thế nhưng, trong nhiều đồ án quy hoạch phát triển đô thị của thành phố đã không xác định diện tích, vị trí cụ thể cho loại đất này. Cụ thể, trong Quy hoạch sử dụng đất TPHCM giai đoạn 2011-2020 không xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng nhà ở xã hội mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến sự lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội ở nhiều quận huyện. Thậm chí, gây khó cho cả những doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc nhà ở này.

Vướng mắc của Công ty Lê Thành tại dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) là một ví dụ. Khu đất có diện tích hơn 23.000m2 này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường với người dân. Theo quy hoạch phân khu, đây là đất nhà ở xây dựng mới, do đó, việc Công ty Lê Thành đầu tư xây nhà ở phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, do thiếu quy định đây có phải là đất xây dựng nhà ở xã hội hay không nên Công ty Lê Thành phải “xin” xác nhận nội dung này với ngành chức năng để được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần. Ngành chức năng đang thụ lý hồ sơ của Công ty Lê Thành nhưng cũng gặp vướng mắc, vì trong quy hoạch chưa có thông tin này. Chưa kể, nếu điều chỉnh hệ số sử dụng đất tại dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, quy hoạch phân khu sẽ phải điều chỉnh để thống nhất chung cho toàn khu vực.

Việc tiếp nhận và khai thác 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại dành cho xây dựng nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều vướng mắc. Sau Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn sau này đều khẳng định phải có quỹ đất này, đặc biệt còn bổ sung thêm hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng nộp tiền. Tuy nhiên, thời gian qua, chưa có dự án nhà ở xã hội nào được thực hiện từ nguồn đất này. Việc thực hiện nghĩa vụ bằng tiền đến nay vẫn còn lúng túng, từ khâu xác định giá trị phải nộp cho đến việc quản lý và khai thác số tiền.

Cơ chế gỡ nút thắt

Sở Xây dựng TPHCM mới đây đã đề xuất sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường rồi điều chỉnh quy hoạch sang đất xây dựng nhà ở xã hội; tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê bằng nguồn vốn doanh nghiệp với thời gian thuê tối đa 50 năm. Ngoài ra, sở cũng đề nghị rà soát quỹ đất có quy mô lớn, đất nông trường đã giao chủ đầu tư tại các khu vực huyện ngoại thành, xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại có dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo hướng tăng trách nhiệm của các sở, ngành đối với từng loại thủ tục; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án; điển hình hóa thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giảm giá thành căn hộ.

Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định mỗi địa phương cấp tỉnh phải có một tổ chức phát triển quỹ đất với chức năng giúp UBND cấp tỉnh thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng như theo dự án. Tổ chức phát triển quỹ đất được hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp dưới dạng doanh nghiệp nhà nước hoặc đơn vị sự nghiệp có thu. Theo Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng, tổ chức phát triển quỹ đất nên hoạt động theo cơ chế của doanh nghiệp để vừa có thể chủ động hơn trong giao dịch với người sử dụng đất vừa chủ động hơn trong việc huy động vốn dưới nhiều hình thức, phục vụ tạo quỹ đất theo quy hoạch. Tổ chức phát triển quỹ đất có thể nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để xác định những khu vực đất sẽ thu hồi, lấy ý kiến của người dân trong khu vực đất bị thu hồi nhằm đưa ra phương án chuyển dịch đất đai phù hợp dựa trên cơ chế đồng thuận theo đa số cộng đồng.

Để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng được yêu cầu của người dân, việc tạo được quỹ đất có vai trò quyết định. Do vậy, nút thắt lớn về cơ chế trong tạo quỹ đất cần sớm được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, việc chưa khai thác hiệu quả quỹ đất dôi dư từ việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công để phục vụ cho phát triển nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân dẫn đến hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội.