Lệch pha cung - cầu
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, trong 5 năm qua, thành phố chỉ có khoảng 20 dự án NƠXH được đưa vào sử dụng với trên 15.000 căn nhà. Con số này rất khiêm tốn so với nhu cầu NƠXH của người dân thành phố.
Một trong những dự án NƠXH có quy mô lớn được đưa vào sử dụng trong thời gian qua là Tổ hợp chung cư NƠXH HQC Plaza, nằm ở mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh (xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh). Toàn bộ dự án có 1.735 căn hộ cùng các tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, nhà trẻ, phòng khám đa khoa, siêu thị, khu vui chơi trẻ em, khu đậu xe... Mỗi căn hộ tại đây có diện tích từ 54-68m2 tại thời điểm bán, giá dao động từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng/căn.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch CTCP Bất động sản Hoàng Quân (HQC), cho biết, phần lớn khách hàng mua căn hộ tại đây là lực lượng vũ trang, người hưởng lương ngân sách nhà nước… Với giá bán tương đối thấp cùng các chính sách về vốn vay, lãi suất nên chỉ trong thời gian ngắn, dự án đã bán hết. Một dự án khác là Dự án NƠXH HOF- HQC trên đường Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) có quy mô 464 căn do Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM làm chủ đầu tư cũng đã hoàn thành, đưa vào sử dụng hết công suất.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, trong tổng số nhà ở của các dự án phát triển bất động sản giai đoạn 2016-2020, thì căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 47.837 căn, chiếm tỷ lệ 33,6%; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 65.920 căn, chiếm tỷ lệ 46,4%; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 19,9%.
Đáng lưu ý, năm 2020, số lượng căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở. Riêng quý 1-2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59%; tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường TPHCM. Hiệp hội Bất động sản TPHCM đánh giá, cơ cấu sản phẩm nhà ở là biểu hiện rõ nét “lệch pha cung - cầu”. Thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa nhà ở cao cấp.
10 năm mới hoàn tất thủ tục dự án
Theo kế hoạch của TPHCM, giai đoạn 2021-2025 dự kiến phát triển mới khoảng 24.000 căn NƠXH, nhà cho người thu nhập thấp. Theo đó, thành phố có 19 dự án trong danh mục NƠXH dự kiến hoàn thành từ năm 2021 trở về sau. Ngoài ra, thành phố đang có 65 dự án nhà ở thương mại, trong đó đã xác định quỹ đất 20% (trên 197ha) để thực hiện NƠXH với hơn 146.000 căn. Như vậy, đến năm 2025, dự kiến sẽ có trên 170.000 căn NƠXH được đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên, làm sao thu hút được nguồn vốn xã hội đầu tư dự án NƠXH lại là vấn đề lớn. Từng có một doanh nghiệp có dự án nhà ở thương mại xin chuyển sang NƠXH, nhưng sau một thời gian xoay xở với thủ tục, doanh nghiệp này phải xin chuyển dự án trở lại nhà ở thương mại.
“Thủ tục dự án nhà ở thương mại và dự án NƠXH hầu như không khác gì, bên cạnh một số ưu đãi thì với dự án NƠXH, chủ đầu tư còn bị khống chế lợi nhuận, dự án phải qua kiểm toán đầu vào, đầu ra… rất mất thời gian. Trong khi đó, với dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp tự quyết giá bán, có thể cân đối đầu vào đầu ra, giá thành…”, giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ.
Hay dự án NƠXH Nam Lý (phường Phước Bình, quận 9 - nay là TP Thủ Đức) do Công ty Địa ốc Thảo Điền làm chủ đầu tư có diện tích 4.557m2, dự kiến xây dựng chung cư 26 tầng và 1 tầng hầm, tổng cộng 291 căn hộ. Từ năm 2009, công ty đã có văn bản đề nghị được tự đầu tư hoặc là dự án thứ cấp. Đến năm 2017, TPHCM mới có quyết định chấp thuận đầu tư và chủ đầu tư, thời gian hoàn thành dự kiến vào quý 3-2018. Tuy nhiên sau đó, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở công trình chung cư cao tầng của dự án. Đến đầu năm 2019, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản về việc giao đất thực hiện dự án cho doanh nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp đã mất gần 10 năm cho thủ tục của một dự án.
Trong một buổi làm việc với lãnh đạo Quận ủy, UBND quận 7 mới đây, đồng chí Nguyễn Văn Nên, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TPHCM, đã nói: “Có người hỏi tôi khi kiểm soát được dịch bệnh thì điều đầu tiên làm gì? Tôi trả lời là xây nhà ở xã hội” (bài Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Văn Nên: TPHCM cần mở cửa từng bước, mở tới đâu quản lý được tới đó đăng trên Báo SGGP ngày 5-9). Theo nhiều chuyên gia, đây là quyết định hoàn toàn đúng đắn và rất nhân văn. Hy vọng với chủ trương và quyết tâm này, TPHCM sẽ tháo gỡ được những vướng mắc đang gây trở ngại cho việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian tới.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM: Khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp và nhà cho thuêTheo Chương trình phát triển nhà ở của thành phố đã được phê duyệt, nguồn vốn để phát triển NƠXH hầu hết là vốn xã hội hóa, vốn tự có của doanh nghiệp hoặc vốn vay của các tổ chức tín dụng, ước khoảng 95%. Chỉ 5% còn lại sử dụng ngân sách Nhà nước để đầu tư NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước, nhằm giải quyết cho những đối tượng đặc biệt khó khăn. Như vậy, để xây dựng NƠXH, thành phố cần huy động nguồn lực từ xã hội rất lớn. Sắp tới, thành phố sẽ khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà cho thuê, NƠXH để đáp ứng nhu cầu rất lớn của xã hội. Theo đó, thí điểm các dự án nhà ở thương mại giá thấp, nhà cho thuê được nộp tiền sử dụng đất hàng năm nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Ưu tiên các nguồn vốn vay ưu đãi, xem xét bổ sung đối tượng thực hiện các dự án NƠXH được vay vốn kích cầu của thành phố. Thành phố sẽ rà soát quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại trên 10ha để thúc đẩy xây dựng NƠXH. Trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai hoặc chậm triển khai thì thu hồi dự án, giao cho chủ đầu tư có năng lực để triển khai nhanh, tránh lãng phí. Sử dụng ngân sách thu được từ các dự án thương mại mà chủ đầu tư nộp giá trị tương đương 20% quỹ đất NƠXH tại dự án để đầu tư phát triển dự án NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê. Ưu tiên bố trí nguồn vốn, tạo quỹ đất sạch tại khu vực ngoại thành và các trục giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro, các tuyến vành đai để phát triển NƠXH theo hướng giao cho nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn xã hội hóa xây dựng NƠXH cho thuê, quản lý khai thác theo quy định. Tiếp tục thực hiện và mở rộng đối tượng vay vốn kích cầu không chỉ cho các chủ dự án nhà lưu trú cho công nhân mà kể cả các dự án NƠXH cho thuê cũng được hỗ trợ toàn bộ lãi suất vay, nhưng không quá 70% của phần vốn đầu tư xây dựng. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành: Đơn giản hóa thủ tục đầu tưTrong những năm qua, doanh nghiệp chúng tôi đã triển khai đầu tư khoảng 7.000 căn hộ để phục vụ phân khúc khách hàng có thu nhập thấp, và sản phẩm làm ra không đủ để đáp ứng nhu cầu khách hàng. Tuy nhiên, nhiều thủ tục đầu tư đối với các dự án NƠXH còn nhiêu khê làm doanh nghiệp mất “hứng thú” khi tham gia vào phân khúc này. Ví dụ như doanh nghiệp chúng tôi triển khai một số dự án không sử dụng đất công, không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước nhưng vẫn bắt buộc kiểm toán. Có những bất hợp lý chúng tôi kiến nghị rất nhiều lần và được đích thân lãnh đạo thành phố chỉ đạo các sở ngành liên quan xem xét giải quyết, nhưng phải mất vài năm mới giải quyết được. Cụ thể, dự án NƠXH Tân Kiên (huyện Bình Chánh) bị vướng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, chúng tôi đã kiến nghị rất nhiều lần và mất nhiều năm mới có được văn bản chấp thuận điều chỉnh, nhưng hồ sơ vẫn “nằm” ở huyện Bình Chánh 4-5 tháng nay. Tôi hy vọng sau dịch Covid-19, thủ tục sẽ được hoàn tất. Một dự án khác là dự án NƠXH cho thuê 49 năm Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất mặc dù doanh nghiệp kiến nghị nhiều lần. |
