Trong khi đó, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đã được thực hiện trong quá trình Nhà nước giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân - đã hoàn thành cơ bản trên phạm vi cả nước: việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hoàn thành được 80% tính theo cả diện tích lẫn số hộ gia đình. Khó khăn lớn hiện nay đối với thị trường đất đai thứ cấp là quá trình dồn điền - đổi thửa hay xây dựng nông thôn mới đã làm thay đổi cả thửa đất và chủ sử dụng đất khá nhiều, nhưng hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận lại chưa được cập nhật, nôm na là “hồ sơ quản lý một đằng, hiện trạng sử dụng đất một nẻo”.
Làm gì để khắc phục hạn chế này? Đã có những nỗ lực từ các địa phương hướng đến xây dựng mô hình “hai bên cùng có lợi”. Tỉnh Lâm Đồng đã thử nghiệm mô hình hợp tác xã kiểu mới không dựa trên góp chung đất đai. Hợp tác xã chỉ làm nhiệm vụ dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp (thống nhất quy trình sản xuất hiện đại, cung cấp cây giống tốt, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón…) và bao tiêu sản phẩm, người nông dân sản xuất trên thửa đất của mình. Tại các hội nghị kinh tế vùng và quốc gia, lãnh đạo địa phương khẳng định, mô hình này tỏ ra rất thành công khi một số doanh nghiệp nông nghiệp muốn phát triển thương hiệu của mình gắn với chữ tín.
Hơi khác một chút, nhưng cũng khá hiệu quả - như một số doanh nghiệp đang làm: Nhà nước thuê đất của hộ gia đình, cá nhân và cho doanh nghiệp thuê lại đất; doanh nghiệp đầu tư canh tác nông nghiệp công nghệ cao. Điểm vướng hiện nay là việc chính quyền địa phương cho doanh nghiệp thuê đất là phù hợp pháp luật, nhưng việc chính quyền thuê đất của dân thì chưa được quy định trong pháp luật đất đai. Giải pháp hộ gia đình, cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nông nghiệp đã được thử nghiệm tại Tây Bắc (cụ thể là các tỉnh Sơn La, Điện Biên và Lai Châu) thì nửa thắng nửa… thua. Trong khi các công ty cao su đều cho rằng mô hình đạt hiệu quả cao, thì tại một số nơi, nhiều hộ dân cho rằng lợi ích của họ thu được không bằng trước đây, khi họ tự sản xuất trên đất của mình.
Tại hội thảo do Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia nhận định, mô hình doanh nghiệp hợp tác sản xuất với hộ gia đình, cá nhân có tính bền vững cao, do người nông dân tự sản xuất trên đất của mình nên dễ dàng bảo vệ được lợi ích của họ trong mối quan hệ với doanh nghiệp. Phương án thứ 2 cũng có thể đảm bảo lợi ích cho nông dân là phương án doanh nghiệp thuê đất và thuê lao động của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân luôn luôn có tiền công lao động ở mức bảo đảm), nhưng khi sản xuất nông nghiệp đạt lợi nhuận cao hơn thì lợi ích không tăng. Mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu quy định, nhưng phải có thêm thời gian trước khi phát huy tác dụng tốt.
Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai sửa đổi cần tập trung vào chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính, cũng như đơn giản hóa thủ tục hành chính về giao dịch đất nông nghiệp đối với khu vực nông thôn, động viên được các chủ sử dụng đất tham gia vào thị trường chính thức; hạn chế rủi ro. Không nên bỏ hẳn thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và những người sử dụng đất mà có thể quy định bổ sung một số quyền cho Nhà nước, cụ thể là quyền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân (để cho doanh nghiệp thuê lại)... Thêm nữa, cần có cơ chế giám sát việc sử dụng đất sau chuyển dịch, chú trọng trách nhiệm giải trình của các cơ quan, tổ chức có liên quan đến lợi ích của người dân.
