Tăng quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất thời gian qua “dậy sóng” là do các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới thổi phồng không đúng sự thật, đã đẩy giá nhà, đất tăng. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2018, khó xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản (BĐS).

Kiến nghị vào cuộc kiểm soát thị trường 

Theo Sở Xây dựng TPHCM, các nguyên nhân khiến giá BĐS trên địa bàn TPHCM tăng, đó là: Việc đưa vào sử dụng tuyến đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, đang xây dựng tuyến cao tốc Bến Lức - Nhơn Trạch - Long Thành, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.  Ngoài ra, TPHCM cũng đang tiếp tục triển khai các tuyến đường vành đai, metro, cầu và mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất; có chủ trương phát triển khu đô thị sáng tạo tại khu Đông (quận 2, 9, Thủ Đức) nên người dân, nhà đầu tư tập trung về khu vực này để tạo lập nhà ở, phát triển dự án BĐS. Bên cạnh đó, hỏa hoạn ở chung cư Carina cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của người mua nhà, khiến họ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ và đất nền. Tiếp đến là dự báo kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong thời gian tới tiếp tục ổn định, kinh tế TPHCM tiếp tục tăng trưởng. “Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM hiện rất lớn nhưng nguồn cung chưa nhiều. Hơn nữa, thu nhập của đa số hộ gia đình không đủ khả năng mua nhà ở, căn hộ trong các dự án nhà ở cao cấp. Do đó, người dân chủ yếu chọn giải pháp mua những lô đất có giấy hồng với diện tích nhỏ, từ 50-100m² để tự xây dựng nhà ở, cũng khiến phân khúc này tăng giá”, lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM nhận định. Đánh giá về thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng, từ nay đến cuối năm 2018 khó xảy ra bong bóng thị trường BĐS. “Thời gian qua, TPHCM chỉ xuất hiện cơn sốt ảo giá đất tại khu vực ngoại thành. Thủ phạm chính là giới đầu nậu với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng, gây ra các đợt sốt ảo giá nhà, đất tại một số nơi. Riêng phân khúc căn hộ thì bình thường, thậm chí thời gian qua nhiều doanh nghiệp BĐS đã hạ giá thành nhà chung cư, đặc biệt là nhà vừa túi tiền”, ông Lê Hoàng Châu cho hay. 

Liên quan đến tình hình tăng giá nhà ở riêng lẻ và đất nền trên địa bàn TP, Sở Xây dựng cho biết đã có văn bản báo cáo với UBND TPHCM; đồng thời, đề xuất giải pháp kiểm soát tình hình. Theo đó, để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và minh bạch, Sở Xây dựng TPHCM đã kiến nghị cần có sự vào cuộc của các sở ngành, quận  huyện, Công an TP cũng như Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để kiểm soát thị trường BĐS. Theo đó, các sở TN-MT, Xây dựng, UBND các quận, huyện phải công khai thông tin, tiến độ các dự án BĐS, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị… Đồng thời, các quận, huyện tăng cường quản lý đối với việc tách thửa đất ở tại đô thị và nông thôn. Công an TPHCM phối hợp với các quận huyện xử lý đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về dự án hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch BĐS. 

Thị trường “hưng phấn” bất hợp lý

Theo báo cáo vĩ mô với chủ đề “Chu kỳ kinh tế Việt Nam - Chúng ta đang ở đâu?” của Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt, Việt Nam đang có những dấu hiệu ban đầu của tình trạng “hưng phấn bất hợp lý”, đặc biệt trên thị trường BĐS. Dẫn chứng nhận định trên, báo cáo này cho hay: “Tại thị trường căn hộ ghi nhận gần 1/2 số giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu cơ. Điều này đã đẩy giá căn hộ lên cao. Đáng chú ý, hoạt động đầu cơ lan rộng tại thị trường đất nền. Những tin đồn liên quan tới các dự án cơ sở hạ tầng và kỳ vọng thái quá của giới đầu cơ đã thổi giá trị tài sản BĐS trong thời gian qua”. Theo khảo sát của đơn vị này, giá đất tại một số quận, huyện mới phát triển tại TPHCM và TP Hà Nội đã tăng 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, thị trường BĐS tại các thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh khu vực đặc khu kinh tế cũng ghi nhận sự bùng nổ bất hợp lý. Báo cáo cũng dẫn chứng số liệu từ NHNN Việt Nam cho thấy, vốn tín dụng vào khu vực BĐS chiếm 10% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, con số trên có thể lên tới 18% - 20% tổng dư nợ, tương đương 55 tỷ USD. Rõ ràng, điều này cao hơn mức an toàn 8% - 10% (nhưng thấp hơn mức đỉnh 30% trong giai đoạn 2007-2008). “Những diễn biến từ 10 năm trước luôn nhắc nhở chúng ta về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Khi đó, toàn nền kinh tế đều chịu tác động mạnh. Theo quan điểm của chúng tôi, lãi suất trong nước sẽ bắt đầu tăng lên từ năm 2019 do cả rủi ro bên trong và bên ngoài nền kinh tế. Liên quan tới các rủi ro từ bên ngoài, chính sách tiền tệ thắt chặt hơn đang trực tiếp gia tăng chi phí vay mượn trên quy mô toàn cầu sau thập kỷ nới lỏng”, nội dung của báo cáo trên nhấn mạnh.

Thống kê của HoREA cũng cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại, tỷ trọng cho vay BĐS tại TPHCM tăng 10,8%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 7,5% của toàn thị trường. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng cũng như chủ đầu tư BĐS. Theo HoREA, năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, trong đó bao gồm cả cho vay BĐS. Mức này sẽ giảm xuống 40% kể từ ngày 1-1-2019 theo quy định của NHNN. Việc này sẽ tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải chủ động trong việc tìm các nguồn vốn bổ sung, chẳng hạn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn FDI... thay vì quá phụ thuộc vào vốn tín dụng. Các chuyên gia tài chính cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư BĐS cần tránh phụ thuộc vào vốn tín dụng và ngân hàng cũng thận trọng khi cho vay lĩnh vực BĐS, kể cả cho vay nhỏ lẻ…