Chính vì vậy, thông tin về việc Chính phủ có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề nghị đưa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 đã được dư luận hồ hởi đón nhận trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế sau hơn 7 năm thi hành. Chẳng hạn như nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, chưa phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Việc thu hồi giá trị tăng thêm từ đất chưa tương xứng với đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng, có tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra ở một số nơi… Bên cạnh đó, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản đối với việc thực hiện mục tiêu cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.
Trong khi sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai là vấn đề đạt được sự đồng thuận thì nội dung sửa đổi cụ thể lại không đơn giản. Trao đổi với báo giới, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, cứ mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai, ông lại thấy “vô vàn ý kiến ồn ào cho rằng phải cho sở hữu tư nhân về đất đai thì mới phù hợp với thời đại, với thông lệ quốc tế”. Tuy nhiên, theo ông, cách tiếp cận này không phù hợp với lịch sử, truyền thống của dân tộc Việt Nam và hoàn cảnh kinh tế - xã hội ngày nay.
Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, Luật Đất đai quy định, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư..., trong đó có cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận các quyền như đối với các loại tài sản thuộc sở hữu tư nhân khác như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp, cho thuê... Dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng chỉ người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện đầy đủ các quyền năng đối với tài sản là đất đai, bao gồm chiếm hữu, định đoạt, sử dụng và hưởng lợi. Vì vậy, không nhất thiết phải đổi từ sở hữu toàn dân sang đa sở hữu và chấp nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Bất động sản khác với các loại tài sản khác là có sự chia sẻ quyền giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất. Mỗi mảnh đất, dù nhỏ đến đâu, cũng là một phần bất khả xâm phạm của lãnh thổ quốc gia nên chủ sử dụng không thể chuyển nhượng nếu vi phạm nguyên tắc tối thượng đó. Người sử dụng đất có quyền rào lại mảnh đất “của mình” để sử dụng và thu lợi từ quyền sử dụng đất, thế nhưng - ngay ở các nước phát triển thừa nhận đất đai là tài sản tư nhân - họ cũng không được phép muốn làm gì thì làm trên phần đất đó (vốn không thể tách rời kết cấu hạ tầng xung quanh như: điện, nước sinh hoạt, xử lý nước thải, giao thông...), mà phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch của chính quyền.
Thêm vào đó, người sử dụng đất còn không được làm bất cứ điều gì xung đột với quyền “địa dịch” (quyền đối với bất động sản liền kề) của cộng đồng dân cư địa phương.
Luật Đất đai sẽ được sửa đổi ra sao thì còn phải chờ Quốc hội, song có thể thấy là mỗi quốc gia có hoàn cảnh lịch sử khác nhau nên viện dẫn “thông lệ quốc tế” là chưa đủ thuyết phục. Những vướng mắc trong thực tế là do đâu cần được nhận diện rất rõ để tháo gỡ chuẩn xác, không nên vội “đổ thừa” cho quy định về sở hữu.
