Phân bổ vốn nhà ở giá thấp
Từ năm 2014 đến nay, thị trường BĐS đã dần hồi phục và đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao; thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân. Giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, nguồn lực huy động chưa đa dạng. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường BĐS từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch BĐS chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch.
Nhằm khắc phục những yếu kém, tồn tại này và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh trong thời gian tới, trong Chỉ thị 11/CT-TTg 2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh vừa được triển khai mới đây, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu NHNN theo dõi chặt tình hình, tiếp tục điều hành các giải pháp chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát quy mô tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng vẫn khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê.
Thực tế cho thấy, mặc dù các ngân hàng thương mại hiện vẫn rất khắt khe trong việc cho vay BĐS, nhưng không ít ngân hàng vẫn đưa ra các gói cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay mua nhà để ở với lãi suất ưu đãi. Cụ thể, Techcombank đang có chương trình cho vay mua nhà mới với lãi suất 6,79%/năm trong 12 tháng, PVcomBank có chương trình “Sẵn vốn ngay, an cư trong tầm tay” cho khách hàng mua, xây, sửa nhà với lãi suất 7,49%/năm trong 6 tháng đầu và 8,99%/năm trong 12 tháng sau đó, thời gian vay kéo dài 20 năm. VIB cũng có gói cho vay mua nhà ở với mức lãi suất từ 7,5%/năm... Các ngân hàng thương mại cho biết, mặc dù vẫn kiểm soát chặt tín dụng theo chủ trương của NHNN nhưng khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở sẽ được cho vay với lãi suất tốt, vì đây là nhu cầu rất lớn của đa phần người dân lao động; hơn nữa khách hàng mua nhà đều trả lãi suất bằng tiền lương nên không lo nợ xấu.
Cần giãn tiến độ siết BĐS
Trong bối cảnh thị trường BĐS còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và vẫn liên tục xảy ra các cơn sốt đất ở nhiều địa phương, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện kịp thời, nghiêm túc các quy định pháp luật liên quan đến thị trường BĐS; theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời; không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng BĐS trên địa bàn.
Để tránh xảy ra tình trạng bong bóng BĐS, NHNN đã có động thái siết cho vay đối với lĩnh vực này thông qua việc hạ tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, hiện còn tối đa là 40% so với 45% năm 2018. Ngoài ra, NHNN cũng đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, lộ trình đưa tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30% từ tháng 7-2021 (phương án 1) hoặc tháng 7-2022 (phương án 2); đồng thời, siết cho vay đối với nhà ở có giá trên 3 tỷ đồng. Trước thông tin trên, nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó. Bởi lẽ, thị trường phát triển ổn định không chỉ có vốn của chủ đầu tư dự án mà còn có vốn của các nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Nhất là khi thị trường vốn ở Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Nguồn vốn chủ yếu có được từ huy động trong dân. Nguồn vốn này là vốn ngắn hạn, do đó việc cho phép sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn sẽ khiến thị trường mất cân đối và tạo ra rủi ro thanh khoản rất lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc NHNN thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS có thể gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp (DN) nhưng là áp lực lành mạnh, buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng nhằm phát triển thị trường bền vững. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng nên giãn lộ trình siết tín dụng vào BĐS. Từ đó, HoREA kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020, tức tăng thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN, bởi vẫn còn nhiều DN địa ốc hiện chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn. Cụ thể, cả nước hiện có hơn 10.000 DN BĐS nhưng chỉ khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán.
Bên cạnh đó, số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác BĐS còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của DN. HoREA cũng đề xuất NHNN áp dụng quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% từ nay đến hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỷ lệ này giảm còn 30% từ tháng 7-2022.
