Siết cho vay đầu tư bất động sản

Ảnh hưởng tới nhiều đối tượng

Ngân hàng Eximbank đang cho vay BĐS bao gồm cả vay xây nhà, sửa nhà, mua căn hộ, với lãi suất 11%/năm, tức tăng 1% so với trước đây. Một số ngân hàng khác như OCB, SHB, VietCapital Bank… đang cho vay mua nhà đất với lãi suất ở mức từ 11,5% - 12%/năm, thậm chí lên mức 12,5%/năm hoặc hơn như Sacombank, VietABank. Không chỉ tăng lãi suất, mà để phòng ngừa rủi ro tín dụng tăng nóng và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại chỉ cho vay khoảng 40% - 50% giá trị BĐS được thẩm định, có ngân hàng còn giảm cho vay xuống khoảng 30%, thay vì mức 70% - 80% như trước.

Chưa hết, tại TPHCM, nhiều ngân hàng đã thẩm định rất kỹ khi cho vay dự án BĐS. Nhiều ngân hàng chỉ thẩm định cho vay đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận, thậm chí một số ngân hàng ngừng luôn việc cho vay đất nền sau một thời gian phân khúc này đã tăng nóng tại một số khu vực trên địa bàn TP. Việc “siết” này đã khiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ phải “gác kiếm”. Anh Hùng Anh (quận Bình Thạnh) cho biết: “Đầu năm 2017 tôi được ngân hàng cho vay hơn 1 tỷ đồng để mua miếng đất giá 1,5 tỷ, tức khoảng 70% giá trị miếng đất. Nhưng nay, khi làm hồ sơ mua miếng đất với giá 2,3 tỷ đồng, ngay cả ngân hàng quen mà tôi đã vay nhiều lần trước đó cũng chỉ xét cho vay khoảng 700 triệu đồng. Lãi suất cũng đã tăng từ mức 9,5% lên gần 12% nên đành phải ngưng kế hoạch kinh doanh lại. Tương tự, chị Minh Hằng (quận 3) cho hay, vào cuối tháng năm 2017, chị mua một dự án chung cư tại quận 9 để lướt sóng nhờ dự án này được ngân hàng cho vay ưu đãi lãi suất 0% nếu trả hết tiền trong 2 năm và 6%/năm nếu trả trong 4 năm. Đến nay, dự án này lại bán khối nhà giai đoạn tiếp theo, nhưng do không được hỗ trợ với mức lãi suất như trên nữa nên chị không dám đầu tư tiếp. 

Đại diện Sàn giao dịch BĐS Khang Thịnh cho biết, thời gian qua, phần lớn nhà đầu tư mua đất tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè và các quận  như khu vực Cát Lái, quận 9 để lướt sóng. Tuy nhiên, thị trường hiện đang có những dấu hiệu chựng lại, không giao dịch sôi nổi như trước, có nguyên nhân do nhiều ngân hàng đã siết điều kiện cho vay mua BĐS. Hiện nhiều ngân hàng đã không còn cho khách thế chấp đất tại khu vực đã tăng nóng mà chỉ cho vay khi có tài sản khác là nhà, đất ở khu vực dân cư ổn định như quận Bình Thạnh, quận 1, quận 2… “Siết cho vay BĐS đã ảnh hưởng nhất định đến nhu cầu mua nhà, đất đầu tư và đặc biệt là người mua nhà để ở, do lãi suất vay BĐS nói chung đã tăng và các ngân hàng cũng không còn các chương trình cho vay ưu đãi dành cho người mua nhà để ở như trước đây nữa”, vị này cho hay.

Lãnh đạo Phú Đông Group cũng cho biết, hiện nhiều doanh nghiệp bán căn hộ không dành chính sách bán hàng có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, mà hướng tới đối tượng khách hàng ở thực. Thế nhưng, nhóm khách hàng này lại không đủ khả năng mua nhà vì lãi suất ngân hàng tăng và việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng cũng không còn dễ. Đó cũng là lý do khiến nhiều dự án nhà chung cư có tốc độ bán hàng chậm trong thời gian gần đây, ngoài việc phân khúc này bị ảnh hưởng tâm lý từ các vụ cháy chung cư trong tháng 3. 

Lo ngại tín dụng BĐS “ẩn” vào tiêu dùng Bài học tín dụng tăng nóng vào lĩnh vực BĐS hơn 10 năm trước vẫn còn đó nên ngay từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17%; đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng, ưu tiên lĩnh vực sản xuất, kinh doanh; hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán, kiểm soát tốt lĩnh vực cho vay tiêu dùng thông qua việc giám sát chặt chẽ sử dụng vốn vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán. Song song đó, NHNN cũng đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay BĐS, như nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%...  

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, tại TPHCM, nếu khoảng 10 năm trước tín dụng vào BĐS thường xuyên ở mức cao trên 30% thì 3 năm trở lại đây con số này đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%. Ông Minh cũng cho biết, cơ quan này thường xuyên cảnh báo, yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP thực hiện nghiêm túc việc thẩm định cho vay, chỉ xét duyệt với các chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực quản trị. Nhờ đó, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS tại TPHCM ở mức thấp, từ 2% - 2,5%. “Để phòng ngừa rủi ro tín dụng BĐS và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại đã thống kê giá đất bình quân trong 3 - 4 năm gần đây để căn cứ vào đó cho vay khoảng 50% giá trị BĐS được thẩm định, thay vì 70% - 80% như trước”, ông Minh nói.  Tuy dư nợ tín dụng BĐS vẫn đang được kiểm soát tốt, nhưng theo giới chuyên gia, cần chú ý đến việc dư nợ tín dụng tiêu dùng ngày càng tăng cao, lý do là bởi phần lớn dòng vốn này vẫn đang chảy vào nhà, đất. Thống kê cho thấy, tín dụng tiêu dùng năm 2017 tăng rất mạnh, cao gấp 3 - 4 lần mức tăng trưởng tín dụng bình quân cả nước. Riêng TPHCM, tuy tín dụng vào BĐS chỉ ở mức 10,8% nhưng có thể thấy rằng, với dư nợ vào khoảng 1,75 triệu tỷ đồng trong năm 2017, cho vay BĐS đã tương đương khoảng 198.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn TPHCM khoảng 220.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3-2018, trong đó cho vay liên quan đến BĐS chiếm khoảng 28,7%, tức tương đương khoảng 63.140 tỷ đồng. Như vậy, tổng vốn vào BĐS tại TPHCM ước khoảng 261.140 tỷ đồng. So với năm trước, nếu xét về con số tuyệt đối, vốn vào BĐS tại TPCHM đã tăng khoảng 15.140 tỷ đồng. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng dự báo, trong năm 2018, tín dụng tiêu dùng có thể tiếp tục tăng trưởng cao và là một trong những mảng hoạt động chiến lược, nhiều tiềm năng của các tổ chức tín dụng. Do đó, rủi ro dòng tín dụng cho vay mua BĐS “ẩn” trong cho vay tiêu dùng cá nhân vẫn còn đang hiện hữu.