Trước thực trạng đó, ngày 3-5-2017, Báo SGGP Đầu tư Tài chính đã tổ chức buổi tọa đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro”, nhằm tìm kiếm giải pháp khắc phục vấn nạn này.
Quang cảnh buổi tọa đàm Xảy ra tranh chấp, thiệt thòi cho khách hàng Dẫn nhập buổi tọa đàm, ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập Báo SGGP, nêu tính “ưu việt” của hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai (NOTL) đã được Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cho phép và triển khai hơn 10 năm nay: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh. Tuy nhiên, thống kê từ thực tế cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy”, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ… “Dù các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua NOTL, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng”, ông Lê Tiền Tuyến nhận xét. Đồng tình với ý kiến này, ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP, cho biết pháp luật bắt buộc dự án đưa vào kinh doanh phải có sổ đỏ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà; trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý nhà nước… Hàng loạt chế tài này nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho người mua. Nhưng khó khăn nhất là làm sao để đưa những quy định này vào cuộc sống? Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng, lưu ý một dự án NOTL trước khi ký hợp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng có thể bảo lãnh toàn bộ dự án hoặc một phần, tùy theo từng dự án.
Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB), cung cấp thông tin rất đáng lưu tâm: “Không phải nhà đầu tư nào cũng được ngân hàng đồng ý bảo lãnh, chỉ đếm trên đầu ngón tay mà thôi, vì ngân hàng lựa chọn rất chặt chẽ”. Đã từng tiếp nhận nhiều trường hợp tranh chấp, luật sư Thái Văn Chung nhận xét quy định pháp lý hiện nay chưa bảo vệ người mua nhà an toàn, nếu như tiếp tục xảy ra trường hợp tương tự dự án Gia Phú Land thì hiện nay vẫn khó xử lý. Theo đó, cách đây hơn 3 năm, chủ đầu tư Gia Phú Land (quận Thủ Đức) đã bán căn hộ cho hơn 300 khách hàng và thu về hàng trăm tỷ đồng; có căn hộ bán cho nhiều người, rồi chủ đầu tư bỏ trốn, dự án dở dang! Mặc dù các hành vi của chủ đầu tư có đủ yếu tố cấu thành hình sự nhưng không được các cơ quan chức năng xử lý, cho rằng đó là quan hệ dân sự. Rất nhiều vụ án liên quan đến cho vay BĐS, chủ yếu là sai cả hai bên, các ngân hàng và chủ đầu tư BĐS, nếu truy cứu trách nhiệm hình sự thì rủi ro cho khách hàng.
Tiền đổ vào BĐS đạt kỷ lục Dòng tiền đang đổ mạnh vào BĐS, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam chi nhánh TPHCM, cho biết như vậy tại buổi tọa đàm. Các dòng tiền đổ vào BĐS từ năm 2013 đến nay khá phong phú như vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, quỹ đầu tư… nhưng quan trọng hơn hết vẫn là tín dụng ngân hàng. Về vấn đề có hay không xảy ra bong bóng BĐS, riêng cơ chế chính sách hiện nay đang làm mọi cách không để xảy ra tình trạng này. Đầu năm 2017, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến năm 2018 chỉ còn 40%; trong khi những năm trước con số này lên đến 60%. Thống đốc NHNN đã chỉ thị các ngân hàng thương mại kiểm soát rủi ro ở các lĩnh vực như BĐS, BOT… Do đó, các ngân hàng sẽ phải kiểm soát chặt dòng vốn vào BĐS, bảo đảm an toàn hiệu quả. Thống kê của NHNN vào quý 1-2017 trong lĩnh vực BĐS cho thấy, tổng dư nợ của toàn TPHCM là trên 1,5 triệu tỷ đồng, trong đó có 164.000 tỷ đồng cho BĐS, chiếm 10,88% trên tổng dư nợ. “So với các giai đoạn vừa qua thì hiện nay tín dụng BĐS có số dư nợ cao nhất, nhưng cao nhất là con số tuyệt đối, còn về tỷ lệ chỉ chiếm 10,88% trong tổng dư nợ, thấp hơn nhiều nếu so với năm 2007-2008, khi đó tín dụng tăng trưởng nóng lên trên 30% trong tổng dư nợ”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết. Lý giải về bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp bán NOTL, ông Nguyễn Hoàng Minh khẳng định, ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng chứ không phải bảo lãnh dự án BĐS, công trình BĐS. Tức là, chủ đầu tư không giao được nhà theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện theo hợp đồng đã cam kết, dẫn đến khách hàng không nhận được nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền mà khách hàng đã nộp. Tiếp đó, việc bảo lãnh của các tổ chức tín dụng nhằm vào quản lý hay quản trị hoặc hạn chế rủi ro mua NOTL, chứ không phải là siết chủ đầu tư hoặc nâng cao giá của căn nhà. Qua đó, tạo niềm tin của khách hàng mua nhà với chủ đầu tư. Về phí bảo lãnh, hiện nay mức phí các ngân hàng đưa ra rất cạnh tranh, theo thống kê từ 0,05% - 0,12%/năm, chi phí tối thiểu để thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh; tài sản thế chấp cũng chính là sản phẩm của dự án. Đối với vấn đề mà hầu hết khách hàng quan tâm là việc cấp giấy chủ quyền nhà khi có tranh chấp giữa chủ đầu tư - khách hàng - ngân hàng, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết, tháng 3-2017, UBND TPHCM đã ban hành văn bản xử lý các trường hợp này. Giải pháp là yêu cầu chủ đầu tư làm 3 bước: Trước tiên Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản thỏa thuận gửi đến ngân hàng để đề nghị làm thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, lấy tài sản giải chấp giao cho khách hàng; tiếp theo, NHNN chi nhánh TPHCM sẽ yêu cầu chủ đầu tư cùng với ngân hàng cho vay tiến hành thỏa thuận để chủ đầu tư rút tài sản thế chấp; sau cùng, Sở TN-MT cùng UBND các quận huyện xem xét để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà, sau khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư có tài sản riêng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu: Sở TN-MT xem xét cấp giấy chứng nhận cho tài sản thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; sau khi cấp giấy xong, NHNN sẽ yêu cầu ngân hàng thương mại cho thay thế tài sản thế chấp, tiến hành giải chấp căn hộ để làm thủ tục cấp sổ. Trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, trì hoãn không trả nợ ngân hàng, TP cũng chỉ đạo: Sở Xây dựng kiểm tra việc kinh doanh BĐS của chủ đầu tư, để từ đó xác nhận việc sai phạm trong kinh doanh của chủ đầu tư, có biện pháp xử lý hành chính; Sở TN-MT, UBND các quận, huyện hướng dẫn người mua nhà tiến hành khởi kiện theo quy định của pháp luật; cuối cùng, nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật sẽ xử lý hình sự. Đây là các giải pháp căn cơ để giải quyết các rủi ro có thể có trong việc mua, bán NOTL
Sốt đất hay tìm kiếm kênh đầu tư?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, năm 2016, phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng đã chững lại, tuy nhiên hiện nay xuất hiện tình trạng sốt ảo đất phân lô tách thửa, đất nông nghiệp. Nguyên nhân một phần do Nhà nước đầu tư hạ tầng quá tốt, tạo nên động lực làm tăng giá; bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn có ý định công bố các đại dự án, làm cho cơn sốt đất tại các khu vực đó tăng cao rất phi lý, có thể vỡ bong bóng ở phân khúc này. Còn nhìn chung, tổng thể các yếu tố thì không dẫn đến bong bóng BĐS, từ không có tăng trưởng nóng tín dụng, không hạ chuẩn cho vay, không lệch pha nhiều sang phân khúc cao cấp, nền kinh tế không tăng trưởng nóng…
Tuy nhiên, ông Lê Tiền Tuyến băn khoăn: “Tôi thấy chưa yên tâm vấn đề này lắm. Thực tế nền kinh tế không phát triển nóng, GDP vẫn thấp so với cùng kỳ hai năm gần đây, thấp xa so với mục tiêu 6,7% năm 2017 mà Quốc hội thông qua. Người dân kiếm tiền rất khó, thậm chí công chức kiếm tiền cũng rất khó, bởi vì doanh thu sụt giảm. Nhưng mà BĐS vẫn lên, giá nhà đất vẫn lên, chứ không phải dừng lại ở các phân khúc có cơ sở hạ tầng! Chúng tôi phân tích với nhau: Phải chăng hiện nay thị trường BĐS hấp dẫn nhất? Bởi chứng khoán sụt giảm từ 2007, gửi USD thì lãi suất bằng 0; gửi ngân hàng chỉ 7%/năm, dài hạn hơn mới nhích lên một tí; còn vàng thì phập phù? Vậy tiền làm gì đây? Phải chăng BĐS vẫn là hay nhất, vì hết kênh đầu tư? Nhưng vấn đề chính là người mua nhà có mua đúng sản phẩm có nhà, có giấy chủ quyền hay không?”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, năm 2016, phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng đã chững lại, tuy nhiên hiện nay xuất hiện tình trạng sốt ảo đất phân lô tách thửa, đất nông nghiệp. Nguyên nhân một phần do Nhà nước đầu tư hạ tầng quá tốt, tạo nên động lực làm tăng giá; bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn có ý định công bố các đại dự án, làm cho cơn sốt đất tại các khu vực đó tăng cao rất phi lý, có thể vỡ bong bóng ở phân khúc này. Còn nhìn chung, tổng thể các yếu tố thì không dẫn đến bong bóng BĐS, từ không có tăng trưởng nóng tín dụng, không hạ chuẩn cho vay, không lệch pha nhiều sang phân khúc cao cấp, nền kinh tế không tăng trưởng nóng…
Tuy nhiên, ông Lê Tiền Tuyến băn khoăn: “Tôi thấy chưa yên tâm vấn đề này lắm. Thực tế nền kinh tế không phát triển nóng, GDP vẫn thấp so với cùng kỳ hai năm gần đây, thấp xa so với mục tiêu 6,7% năm 2017 mà Quốc hội thông qua. Người dân kiếm tiền rất khó, thậm chí công chức kiếm tiền cũng rất khó, bởi vì doanh thu sụt giảm. Nhưng mà BĐS vẫn lên, giá nhà đất vẫn lên, chứ không phải dừng lại ở các phân khúc có cơ sở hạ tầng! Chúng tôi phân tích với nhau: Phải chăng hiện nay thị trường BĐS hấp dẫn nhất? Bởi chứng khoán sụt giảm từ 2007, gửi USD thì lãi suất bằng 0; gửi ngân hàng chỉ 7%/năm, dài hạn hơn mới nhích lên một tí; còn vàng thì phập phù? Vậy tiền làm gì đây? Phải chăng BĐS vẫn là hay nhất, vì hết kênh đầu tư? Nhưng vấn đề chính là người mua nhà có mua đúng sản phẩm có nhà, có giấy chủ quyền hay không?”.
