Tuy nhiên, thời gian qua tại TPHCM, việc cấp GCN theo quy định mới, thủ tục xác định giá đất vẫn chưa được như kỳ vọng của người dân. Báo SGGP đã trao đổi với ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TPHCM về những vấn đề liên quan.
° PHÓNG VIÊN: Từ lúc có những quy định mới về việc cấp GCN cho tổ chức, cá nhân, Sở TN-MT đã triển khai vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Toàn Thắng ° Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: Chính phủ và UBND TPHCM đã có văn bản chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, đảm bảo cơ bản hoàn thành công tác này cho tất cả các trường hợp đủ điều kiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN theo quy định, đồng thời lập hồ sơ quản lý đối với các trường hợp không đủ điều kiện. Tính đến nay, toàn TP đã cấp gần 1,5 triệu GCN. Theo thống kê, TPHCM vẫn còn gần 110.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy theo quy định của pháp luật; hơn 20.500 trường hợp đủ điều kiện cấp giấy nhưng người dân chưa quan tâm đến việc lập hồ sơ để đề nghị cấp.
Nghị định 01/2017 về sửa đổi, bổ sung hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 đã có nhiều quy định tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCN, đặc biệt là cho phép cấp GCN đối với trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004. Sở TN-MT đã có công văn đề nghị UBND 24 quận, huyện rà soát, báo cáo số liệu và lập danh sách các trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004, chia thành hai mốc thời gian: Sau ngày 1-7-2004 đến trước ngày 1-1-2008 và từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Do đó, việc đăng ký đất đai bắt buộc đối với những trường hợp chưa được cấp GCN trên là rất cần thiết. Bởi vì sau khi đăng ký đất đai, nếu người sử dụng đủ điều kiện và có nhu cầu thì được cấp GCN; trong trường hợp không đủ điều kiện thì người sử dụng tạm sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.
° Việc cấp GCN đối với nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện như thế nào, thưa ông?
° Trước đây, khi thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, để đẩy nhanh việc cấp GCN, Bộ TN-MT đã có Thông báo số 41 ngày 28-3-2013, theo đó, “các tổ chức, doanh nghiệp nhà nước chưa thực hiện xong việc rà soát, sắp xếp lại cơ sở nhà đất theo Quyết định số 09/2007 của Thủ tướng Chính phủ thì vẫn làm thủ tục cấp GCN theo hiện trạng đang sử dụng mà không chờ sắp xếp xong; sau khi chờ sắp xếp lại nếu có thay đổi thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định”.
Do đó, đối với nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, Sở TN-MT kiến nghị UBND TPHCM cho phép giải quyết ký hợp đồng thuê đất và ký cấp GCN mà không chờ kết quả rà soát, sắp xếp lại cơ sở nhà đất theo Quyết định số 09/2007. Trong hợp đồng thuê đất (trường hợp thuê đất) và GCN ghi chú nội dung: “Nhà đất thuộc sở hữu nhà nước chưa sắp xếp lại, xử lý theo Quyết định số 09/2007, người sử dụng đất phải chấp hành theo quy định”.
Nhiều trường hợp nhà đất chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004 sẽ được xem xét cấp GCN ° Có nhiều ý kiến cho rằng, việc xác định đơn giá thuê đất hiện nay thực hiện quá chậm do thủ tục phức tạp?
° Theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về tính thu tiền thuê đất, đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, thời điểm tính thu tiền thuê đất “là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Đồng thời, đối với “chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên”, nếu thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì “giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư”; nếu dưới 30 tỷ đồng thì “giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.
Hiện nay, việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm thường mất rất nhiều thời gian vì tổ chức đấu thầu lựa chọn tư vấn, tổ chức tư vấn lập chứng thư thẩm định giá, thẩm tra nội dung chứng thư, báo cáo Hội đồng thẩm định tổ chức thẩm định trước khi trình UBND TP phê duyệt.
Đồng thời, đối với trường hợp thuê đất ngắn hạn hàng năm do không phù hợp quy hoạch, Sở TN-MT đã có Công văn số 2685 ngày 22-3-2017 kiến nghị UBND TP cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất (cho cả trường hợp giá trị khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên).
Sở cũng kiến nghị UBND TP chấp thuận giao Cục Thuế TP xác định tạm đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm (cho cả trường hợp thuê đất ngắn hạn hàng năm và thuê đất dài hạn), theo giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và ghi vào hợp đồng thuê đất nội dung: “Đơn giá thuê đất tạm xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; giao Sở TN-MT xác định chính xác đơn giá thuê đất và người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất được xác định lại”. Sở TN-MT có trách nhiệm hoàn tất việc xác định đơn giá thuê đất để người sử dụng đất nộp đầy đủ vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định.
Sở TN-MT TPHCM giao Phòng TN-MT các quận, huyện, các phòng ban có liên quan và UBND phường, xã, thị trấn phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai rà soát thống kê, lập danh sách phân loại cụ thể và báo cáo về số lượng nhà, đất phải đăng ký, cấp GCN; trong đó, tập trung phân loại nhà đất chuyển nhượng sau ngày 1-7-2004, xem xét cấp giấy theo Nghị định 01/2017 ngày 6-1-2017 của Chính phủ. Rà soát thủ tục hành chính về quy định cấp GCN đảm bảo đúng thời gian quy định, không làm phát sinh thêm thủ tục. Thực hiện liên thông giữa các phòng ban, quận huyện với Văn phòng Đăng ký đất đai, bố trí cán bộ đủ năng lực để giải quyết hồ sơ hiệu quả nhất.
