Quy định mới về xác định giá đất vẫn tiềm ẩn rủi ro cho doanh nghiệp

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất vừa được Chính phủ ban hành, việc định giá đất theo quy định mới đã được quy định chi tiết đến từng trường hợp, giúp thúc đẩy quá trình định giá đất - vốn là một trong các “điểm nghẽn” trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản.

Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá.

Bên cạnh đó, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh như vậy, giải pháp an toàn cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Do đó, việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản vẫn có thể sẽ là “điểm nghẽn” nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Hơn nữa, sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Nếu không có tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng.

Cũng đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng, việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, từ đó giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn.

Tuy nhiên, mức giá cao hơn khi định giá theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại. Đơn cử, giải phóng mặt bằng với các dự án đầu tư công sẽ bị chậm hơn vì không có đủ tiền để bồi thường, doanh nghiệp mất thêm chi phí, người dân đóng thuế khi chuyển nhượng cao hơn.