Từ năm 2015 đến nay, tình trạng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư (CĐT) chung cư ở TPHCM liên tục xảy ra. Nguyên nhân là do CĐT chậm làm thủ tục cấp giấy chủ quyền căn hộ, chây ỳ bàn giao phí bảo trì, xung đột nội bộ ban quản trị (BQT), tranh chấp sở hữu chung - riêng ở chung cư… Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng vừa ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Tranh chấp triền miên
Chung cư D.L. (phường 14, quận Gò Vấp) do Công ty cổ phần N.M làm CĐT đã đưa vào hoạt động từ năm 2015. Đến cuối tháng 9-2021, CĐT vẫn chưa làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho các chủ căn hộ.
Theo ông L.N.T., Trưởng BQT chung cư D.L., BQT được công nhận từ năm 2019, tuy nhiên đến nay CĐT vẫn chưa quyết toán, chuyển giao đầy đủ phí bảo trì cho BQT. Giữa năm 2021, BQT mới chỉ nhận khoảng 2 tỷ đồng phí bảo trì từ CĐT chuyển giao (chiếm khoảng 20% toàn bộ phí bảo trì). Do bức xúc, thời gian qua, nhiều cư dân chung cư D.L. đã căng băng rôn ở mặt ngoài căn hộ của mình để đòi “sổ hồng” và phí bảo trì.
Tương tự, chung cư D.R. (phường 14, quận Gò Vấp) được đưa vào hoạt động từ năm 2017, nhưng từ đó đến nay xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa cư dân và CĐT. Toàn chung cư có khoảng 450 căn hộ, với gần 2.000 cư dân sinh sống, nhưng đến nay chưa hộ dân nào được cấp giấy chủ quyền. CĐT cũng chưa bàn giao cho BQT chung cư phí bảo trì gần 10 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại chung cư The E.I. (đường An Dương Vương, quận 5) do Công ty CP Phát triển bất động sản P.Đ. làm CĐT liên tục xảy ra tranh chấp trong quá trình vận hành. Cư dân của chung cư này bức xúc vì CĐT rao bán quyền sử dụng chỗ đậu xe ô tô tại hầm chung cư với giá 500 triệu đồng/chỗ, trong khi pháp lý về sở hữu riêng diện tích bãi xe ô tô của CĐT vẫn chưa được làm rõ.
Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, nhiều CĐT, BQT nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhưng không chấp hành hoặc chấp hành không đầy đủ quy định, dẫn đến tình trạng có nhiều tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài. Ở nhiều khu chung cư, người dân phản ứng quyết liệt với CĐT, gây mất mỹ quan đô thị, tạo ra dư luận xấu, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự của địa phương.
Cưỡng chế, chuyển cơ quan công an
Nhằm đảm bảo quyền lợi của cư dân chung cư cũng như hài hòa lợi ích giữa các bên, Bộ Xây dựng vừa ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD về tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định.
Mặt khác, kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT. Trong quá trình thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư, nếu phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì Sở Xây dựng xem xét chuyển cơ quan điều tra.
Ngoài ra, theo Chỉ thị số 02/CT-BXD, các CĐT có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán có kỳ hạn để nhận kinh phí bảo trì từ người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác theo quy định. Sau đó có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng biết tên tài khoản, số tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Khi BQT được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho BQT, đóng tài khoản đã lập và có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng.
Theo luật sư Đinh Công Hưng, Trưởng Văn phòng luật sư Đinh Công Hưng (Đoàn Luật sư TPHCM), Chỉ thị số 02 của Bộ Xây dựng sẽ góp phần chấn chỉnh và giải quyết tình trạng tranh chấp, khiếu nại về quỹ bảo trì tại các chung cư trên địa bàn thành phố suốt nhiều năm qua.
“Song song với chỉ thị này, ngoài việc nâng cao công tác quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn, chính quyền các cấp TPHCM cũng cần kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận BQT nhà chung cư theo quy định”, luật sư Hưng kiến nghị.
Còn theo luật sư Đặng Gia Hòa (Đoàn Luật sư TPHCM), phí bảo trì là một trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp phổ biến tại các chung cư hiện nay. Điều 109 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ, trong 7 ngày kể từ ngày thu phí bảo trì của người mua căn hộ, CĐT phải gửi vào tài khoản ngân hàng trong nước. Sau 7 ngày kể từ ngày BQT được thành lập, CĐT phải chuyển giao phí bảo trì gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT.
Với các CĐT chây ỳ không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định thì bị xử phạt tiền từ 100-150 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
“Tuy nhiên, mức phạt chưa đủ sức răn đe, trong khi thu lợi phát sinh từ tổng số tiền phí bảo trì chung cư khá lớn. Do vậy, cần phải có chế tài mạnh, kể cả truy tố hình sự tội chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư”, luật sư Đặng Gia Hòa đề xuất.
