Quản lý yếu khiến thị trường bất động sản nhiều bất ổn
SGGP
Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), xung quanh những vấn đề phức tạp của thị trường BĐS hiện nay.
Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành chỉ thị yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh. Chỉ thị này được đưa ra sau khi thị trường nổi lên nhiều vấn đề bất ổn, tiềm ẩn nguy cơ phát triển thiếu bền vững. Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), xung quanh những vấn đề phức tạp của thị trường BĐS hiện nay.
PHÓNG VIÊN: Mặc dù Bộ Xây dựng cho rằng thị trường BĐS vẫn đang phát triển ổn định, nhưng những ghi nhận từ thị trường lại cho thấy có khá nhiều vấn đề phải quan tâm. Ông đánh giá sao về tình hình BĐS hiện nay?
GS-TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: Tôi cho rằng thị trường BĐS vẫn đang hướng phát triển đi lên, trong đó được quan tâm nhiều nhất là nhà ở và BĐS nghỉ dưỡng. Ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, sau khi có cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai, nguồn vốn cho BĐS nghỉ dưỡng khá dồi dào. Tuy nhiên, thị trường này vẫn chưa phát triển mạnh, do nhiều vướng mắc về cơ sở pháp lý chưa được tháo gỡ. Trong phân khúc nhà ở, hiện vẫn tồn tại những vướng mắc cũ, như nợ xấu chưa giải quyết hết.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT)
Cơ hội phát triển thì có nhờ những chính sách mới, ví dụ như người nước ngoài được mua nhà, nhưng thực tế số lượng giao dịch chưa nhiều, cũng do những điểm nghẽn về pháp lý. Gần đây, một số địa phương có nổi lên tình trạng sốt đất nền nhưng thực ra vấn đề này không đáng lo ngại, vì nguồn cung đất nền không nhiều, chỉ có ở vùng ven, không đủ để ảnh hưởng xấu đến toàn bộ thị trường. Tuy nhiên, việc quản lý cũng cần được quan tâm để đảm bảo đô thị phát triển đúng quy hoạch, đúng kiến trúc, không gây lộn xộn trên địa bàn.
Vậy còn vấn đề bất hợp lý về cơ cấu hàng hóa, thị trường còn nhiều nhà giá cao, ít nhà giá thấp thì sao, thưa ông?
Sau khủng hoảng thị trường BĐS cách đây khoảng 10 năm, chúng ta đã khắc phục bất cập về cơ cấu hàng hóa theo hướng tăng nhà ở giá thấp phù hợp với đa số người dân. Tuy nhiên, tình hình không được cải thiện nhiều. Theo tôi, chúng ta đã tiếp cận chính sách nhà ở chưa đúng hướng khi đưa ra cơ chế nhà ở xã hội có sự ưu đãi của nhà nước. Với cơ chế này, hết gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng là tình hình chững lại. Mặc dù Bộ Xây dựng đã tìm cách tác động bằng việc đưa ra quy định các ngân hàng thương mại phải để 2%-3% làm tín dụng ưu đãi cho phát triển nhà ở nhưng cũng ít có ngân hàng thực hiện. Ngân hàng Chính sách xã hội lại có nguồn vốn không lớn, chỉ đủ cho sửa nhà, không đủ để xây mới. Một quốc gia có tới hơn 90 triệu dân mà dựa vào ưu đãi của nhà nước thì không xử lý được. Trước đây, Ngân hàng Thế giới đã khuyến cáo Việt Nam về phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình, tạo điều kiện cho người dân khả năng tiếp cận, thanh toán trong thời gian dài, tránh tình trạng nhà giá thấp, chất lượng thấp nhưng chúng ta chưa thực hiện được nhiều.
Cũng trong phân khúc nhà ở, một trong những điểm nóng của thị trường là tranh chấp giữa chủ đầu tư và các cư dân liên quan đến quỹ bảo trì. Bộ Xây dựng muốn giữ quỹ trong khi có luồng ý kiến khác cho rằng nên bỏ quỹ này hoặc không thu ngay khi mua nhà. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?
Theo tôi, giữ quỹ là đúng. Nếu không có quỹ sửa chữa nhỏ thì công trình sẽ nhanh xuống cấp. Đã là chung cư thì rất nhiều người ở, hỏng hóc có thể xảy ra bất kỳ lúc nào. Các nước đều có quỹ này ngay từ đầu nhằm đảm bảo cuộc sống bình thường cho cư dân. Về việc quản lý quỹ, vấn đề không phải cơ chế quản lý hay hành lang pháp lý gì cả. Câu hỏi đặt ra là, vì sao các nhà đầu tư vi phạm mà lại không bị xử lý? Liệu có cái phong bì rất to nào giữa chủ đầu tư và các cơ quan quản lý hay không? Các cơ quan quản lý có quyền yêu cầu tất cả các ngân hàng phong tỏa tài khoản của những chủ đầu tư vi phạm, hoặc có thể yêu cầu thành lập tài khoản riêng để quản lý quỹ này.
Còn những sai phạm của chủ đầu tư có thể khiến người mua nhà bị thiệt thòi?
Với các chung cư sai giấy phép thì việc xử lý cũng rất không thống nhất, lúc thì có cấp sổ đỏ cho dân lúc lại dừng. Tôi cho rằng, chỉ cần xử lý theo hướng thu hồi toàn bộ lợi ích từ diện tích sai phép là xong, sẽ không ai muốn sai phạm nữa vì nếu sai phạm cũng không được lợi gì. Câu chuyện ở đây cũng lại là: Tại sao nhà đầu tư sai phép không bị xử lý triệt để, có tiêu cực gì không? Đáng lẽ các cơ quan quản lý phải kiểm soát công trình từ đầu chứ không phải để khi chủ đầu tư bán nhà xong xuôi rồi mới phát hiện sai phạm. Rõ ràng trong nhiều trường hợp, người dân bị thiệt thòi vì sự quản lý lỏng lẻo của cơ quan quản lý nhà nước.
Thị trường BĐS đang có những điểm nghẽn về pháp lý, vậy cần tháo gỡ ra sao, thưa ông?
Trong các luật hiện hành, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS còn một số điểm nhỏ cần được sửa chữa để đảm bảo điều kiện thuận lợi cho thị trường. Tuy nhiên, điểm nghẽn chính yếu nằm ở chỗ thiếu đồng bộ về pháp luật: Luật Nhà ở thì thay đổi nhưng Luật Đất đai lại “đứng yên”. Ví dụ, Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài vào mua nhà nhưng Luật Đất đai chưa sửa thì họ cũng không mua được, vì đất ở chưa rõ được sở hữu hay không. Cũng vì chưa sửa Luật Đất đai nên hiện còn vướng chế độ sử dụng đất đối với BĐS nghỉ dưỡng, có tỉnh giao đất dài hạn như đất ở, có tỉnh không. Vì sao Luật Đất đai chậm thì phải hỏi lãnh đạo Bộ TN-MT nhưng tôi nghĩ ở đây có hơi hướng của sự thiếu trách nhiệm.
Về khắc phục những bất cập của thị trường, trong chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ đã nêu rất rõ các giải pháp gắn với trách nhiệm của từng bộ, ngành và các địa phương. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ TN-MT phải có hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình BĐS mới trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Theo tôi, vấn đề này rất quan trọng, cần phải được Bộ TN-MT thực hiện khẩn trương để sớm có tác động tích cực đến thị trường BĐS.
