Phát biểu tại hội thảo, PGS-TS Phạm Trọng Thuật, Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc TPHCM, nhận định trong bối cảnh hiện nay, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị, đã trở thành một định hướng rõ ràng trong chiến lược phát triển siêu đô thị TPHCM. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cụ thể đối với công tác quy hoạch, thiết kế, quản lý và vận hành. Đây không phải là câu chuyện của riêng một lĩnh vực, mà đòi hỏi sự phối hợp của nhiều chủ thể trong cùng một hệ thống phát triển đô thị.
Tại hội thảo, Giám đốc Sở QH-KT TPHCM Võ Hoàng Ngân nhận định TPHCM đang đứng trước một “ngưỡng cửa lịch sử”. Việc vận hành tuyến metro số 1 không chỉ đơn thuần là đưa vào sử dụng một phương tiện vận tải mới, mà còn là “phát súng lệnh” cho một cuộc tái cấu trúc đô thị toàn diện.
Với mục tiêu hoàn thành khoảng 187km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn tới 355km vào năm 2035, thành phố hướng tới một đô thị đa trung tâm, trong đó mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) được xem là “chìa khóa vàng” trong phát triển đô thị gắn với đường sắt.
Để hiện thực hóa tầm nhìn này, thành phố xác định 3 trụ cột chiến lược. Thứ nhất, phát triển TOD là động lực kinh tế, cần nén đô thị hiệu quả tại các đầu mối giao thông, mở rộng không gian ngầm và khai thác giá trị gia tăng từ quỹ đất xung quanh nhà ga. Thứ hai, TOD là giải pháp cho đô thị xanh, trong đó hệ thống metro phải là “xương sống” của giao thông tương lai. Thứ ba, TOD gắn liền với bản sắc; quy hoạch TOD tại TPHCM phải đi cùng việc bảo tồn di sản và không gian văn hóa đặc thù, tạo ra những không gian sống hiện đại nhưng vẫn giữ được tâm hồn của một đô thị phương Nam.
Theo TS Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hiện đã có quy định về định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, tuy nhiên vẫn chưa có cơ chế, chính sách để khai thác, quản lý các giá trị tăng thêm từ đất, chuyển nhượng quyền phát triển không gian...
Vì vậy, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các luật như Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Nhà ở 2023... Đồng thời, bổ sung quy định về tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước đầu tư giao thông công cộng làm tăng giá trị đất; hoàn thiện quy định về quy hoạch khu vực TOD.
Về chính sách nhà ở, cần cho phép phát triển nhà ở thương mại tại khu vực lõi TOD. Theo đó, chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính để phát triển nhà ở xã hội tại khu vực khác. Đồng thời, cần bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại khu vực chuyển tiếp, vùng ảnh hưởng TOD.
Ở góc độ chuyên gia, TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cho rằng TPHCM cần quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, từ vùng đô thị, hành lang, khu đô thị đến khu vực quanh nhà ga. Theo đó, mỗi khu TOD phải có đặc trưng phù hợp với tuyến metro, vị trí nhà ga và bối cảnh đô thị xung quanh, qua đó tạo sức hút và giá trị khác biệt cho bất động sản.
Cũng theo TS Phạm Trần Hải, việc khai thác giá trị đất hiện nay còn thiếu đồng bộ giữa quy hoạch, đất đai, giao thông và thị trường bất động sản, vì thế TOD khó phát huy hiệu quả.
“TPHCM cần thúc đẩy hợp tác công - tư, cho phép khai thác không gian trên và dưới nhà ga, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển tiện ích công cộng như quảng trường, lối đi bộ, công viên... để đổi lại các ưu đãi về thuế, hệ số sử dụng đất hoặc thủ tục”, TS Phạm Trần Hải đề xuất.
