Nhà ở giá rẻ... vắng bóng
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số khu vực đô thị ở nước ta hiện khoảng 40% (còn lại là dân số khu vực nông thôn) và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030. Như vậy, mỗi năm khu vực đô thị phải tăng thêm khoảng 70 triệu m² nhà ở, tập trung ở một số thành phố lớn và các khu công nghiệp. Chỉ tính riêng Hà Nội, theo kế hoạch phát triển nhà giai đoạn 2022-2025, tổng nguồn cầu nhà ở vào khoảng 185.200, trong đó có 166.600 căn hộ. Thế nhưng, dữ liệu nghiên cứu từ một số đơn vị khảo sát lại cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới liên tục sụt giảm. Từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, dự báo Hà Nội có thể thiếu khoảng 50.000 căn hộ.
Còn tại TPHCM, theo Sở Xây dựng TPHCM, trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tăng thêm giai đoạn 2021-2025 là 50 triệu m² sàn. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chỉ tiêu mới chỉ đạt hơn 40%. Diện tích nhà ở bình quân tính đến tháng 4-2024 của TPHCM mới đạt 21,85 m² /người, trong khi mục tiêu chung của quốc gia là đến năm 2025 phải đạt khoảng 27m² /người, đến 2030 đạt 30m² /người.
Trong khi đó, diễn biến trên thị trường bất động sản ngày càng bộc lộ nhiều bất cập, khi phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m² ) tại các thành phố lớn đã “biến mất”. Loại nhà ở có giá trên dưới 30 triệu đồng/ m² cũng rất hiếm. Ở thời điểm này, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua gần như rất khó tìm những căn hộ ở gần trung tâm thành phố. Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản cho biết, giá chung cư ở Hà Nội quý 2-2024 được rao bán mức trung bình 46 triệu đồng/m² , ở TPHCM khoảng 48 triệu đồng/m² .
Đánh giá về giá nhà ở hiện nay, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng, chuyện tăng giá căn hộ bất chấp thị trường trầm lắng không có gì bất ngờ, bởi nhu cầu ở thực tế rất lớn, trong khi phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của doanh nghiệp bất động sản. TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cũng cho rằng, với lối đi truyền thống như hiện nay, trên thị trường đa phần là nhà giá cao và có rất ít NƠXH, nhà ở giá rẻ... sẽ dẫn đến bế tắc. Các biện pháp hành chính nhà nước không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường. Cách tiếp cận có thể giải quyết tận gốc là phải tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thấp.
Chiến lược phát triển ngành xây dựng đến năm 2030, định hướng đến năm 2045:
Cần xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại theo dự án có diện tích trung bình với giá cả phù hợp khả năng chi trả của các đối tượng theo cơ chế thị trường. Nghiên cứu, đề xuất chương trình hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo khu vực nông thôn theo chuẩn nghèo giai đoạn mới; chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt và các chương trình hỗ trợ nhà ở khác.
Giải pháp nào?
Theo GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật, không cẩn thận sẽ dễ gây ra biến tướng. Cơ quan quản lý, chuyên gia cần đánh giá các yếu tố đẩy giá nhà lên, ví dụ như chi phí trung gian, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội… đó là những yếu tố nhà nước có thể điều chỉnh được.
Từ góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề xuất, trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh như hiện nay, cần phân tích chính sách cho NƠXH chưa ổn ở chỗ nào. Từ đó, xem có thể ghép NƠXH vào cùng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền hay không? Bởi nếu tách 2 loại nhà ở này ra, cơ quan quản lý sẽ rất khó xây dựng một chính sách khác.
Cho rằng việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam là hoàn toàn có thể, nhưng theo các chuyên gia kinh tế, thị trường nhà ở tại Việt Nam đã được nhà nước quan tâm nhưng chưa đúng, chưa phù hợp. GS-TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này như chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, chi phí đầu vào như lãi vay ngân hàng, vật liệu, thiết bị, nhân công đều tăng cao… khiến nhà đầu tư mất quá nhiều công sức, thời gian để triển khai một dự án. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở vừa túi tiền. Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở tại đô thị lớn, các chuyên gia cho rằng, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH, nhà nước cần phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đơn cử như giá đất tại từng địa phương, khu vực. Tại TP Hà Nội và TPHCM, giá đất luôn cao hơn nhiều so với các địa phương khác, dẫn đến việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp khó khả thi nếu không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, nhà nước và các bộ ngành liên quan cần có giải pháp đồng bộ khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Trong đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp, xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m² đối với các thành phố trực thuộc trung ương, không quá 20 triệu đồng/m² với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Bên cạnh đó là cơ chế ưu đãi về đất đai. Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…
* Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho việc phát triển nhà ở giá rẻ như cho vay với lãi suất thấp, phát triển nhà ở cho thuê và có chiến lược phát triển NƠXH dài hạn. Bên cạnh các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc NƠXH, cần xem xét cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Việc quan tâm tới đối tượng không nằm trong diện được mua NƠXH có thể tiếp cận nhà ở thương mại giá rẻ vừa giúp người dân có có hội an cư, vừa giúp mở rộng lực cầu cho thị trường.
* Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Để đảm bảo an sinh xã hội của người dân, ngoài các chính sách phát triển NƠXH, cần có các cơ chế ưu đãi để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhất là tại các thành phố lớn. Nhà nước xem xét xây dựng gói ưu đãi lãi suất cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay. Tại Mỹ và Australia đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay BĐS, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn, lên đến 30-40 năm.
