Xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) như thế nào là kinh nghiệm được nhiều chuyên gia quốc tế chia sẻ tại hội nghị bất động sản (BĐS) quốc tế IREC 2018, do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) và Hiệp hội Môi giới BĐS Quốc gia Hoa Kỳ (NRA) tổ chức ngày 6-9, tại Hà Nội, với sự tham gia của hơn 1.000 khách mời trong và ngoài nước.
Nhu cầu nhà ở xã hội còn rất lớn
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH tại Việt Nam rất lớn, nhất là các đô thị như Hà Nội, TPHCM. Từ nay đến năm 2020, riêng 2 thành phố này cần 1 triệu nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của người dân. Để đạt được điều đó, Chính phủ Việt Nam đã tạo ra nhiều cơ chế ưu đãi. Cụ thể, chủ đầu tư xây dựng NƠXH được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí, được 20% NƠXH để kinh doanh nhà ở thương mại...
Về lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư, pháp luật quy định doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức là 10%. Về giá NƠXH, với sự ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, giá NƠXH sẽ giảm 30% - 40% so với giá nhà ở thương mại. Hiện cả nước đã có 86 dự án NƠXH được xây dựng, 134 dự án đang tiếp tục triển khai. Đối với quỹ nhà được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước, các khu nhà ở cho sinh viên đã được xây dựng, giải quyết được 200.000 chỗ ở cho sinh viên, 100 dự án nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp đã được xây dựng và 72 dự án đang triển khai.
Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết, việc xây dựng NƠXH đang gặp nhiều khó khăn, chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu thực tế, do việc lựa chọn nguồn cung về quỹ đất. Hiện ở khu vực trung tâm hầu như không còn quỹ đất, ở xa trung tâm lại chưa có hệ thống hạ tầng kết nối. Đặc biệt, nguồn vốn từ ngân sách để đầu tư công chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu, trong khi đó, cơ chế xây dựng NƠXH chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia.
Theo ông Noh Jae Keuk, chuyên gia về NƠXH, Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc, việc xây dựng NƠXH ở Hàn Quốc được hỗ trợ bởi chính phủ. Hàn Quốc chia ra 10 nhóm thu nhập, đầu tiên là thu nhập thấp và trên cùng là nhóm nhà giàu, mỗi nhóm sẽ được hưởng một chính sách khác nhau. Những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà, chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê và hỗ trợ về tài chính, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp hoặc nhóm thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ giá thuê thấp hơn 15% hoặc áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.
Tương tự, ông Vichai, đại diện Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan cho biết, Thái Lan có một chương trình lớn xây 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp, trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đến 1 triệu baht Thái, là mức rất thấp. Để làm được việc này, đại diện chính phủ đã trao đổi với các công ty phát triển nhà ở, đưa ra mức lãi suất rất thấp, và giữ ở mức 3% - 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 - 2.000 baht. Chính phủ Thái Lan cũng có nhiều chính sách hỗ trợ về vốn và tài chính cho các doanh nghiệp khi họ tham gia phát triển NƠXH.
Kinh nghiệm của các nước Hàn Quốc, Thái Lan cho thấy, để xây dựng NƠXH cho người thu nhập thấp có chất lượng tốt, cần gắn kết chặt chẽ với các yếu tố xã hội, ví dụ phát triển các cơ sở giáo dục. Để tránh các “khu ổ chuột” kiểu mới, mỗi dự án nhà ở thương mại nên dành ra khoảng 10% cho những người thu nhập thấp. Ví dụ, một số lô đất ở trung tâm, nếu quyết định xây chung cư cao cấp sẽ phải dành một quỹ đất nhất định cho người thu nhập thấp.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Việt Nam đang cùng Chính phủ Hàn Quốc nghiên cứu chính sách nhà ở giá rẻ, NƠXH trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, câu hỏi mà nhiều đại biểu quan tâm là làm thế nào để khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân tham gia vào phát triển NƠXH, giảm sự phụ thuộc vào Chính phủ, thì vẫn chưa có câu trả lời.
