Phát triển định lượng
Trung tâm Tư vấn nghiên cứu nhà ở (Bộ Xây dựng) vừa hoàn tất đề án Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2016-2020 và định hướng đến năm 2025. Dự thảo đề án này đã được đưa ra cho các nhà khoa học, quản lý, sở ngành tham gia góp ý để tạo sự đồng thuận và có cơ sở khoa học vững chắc nhất để UBND TPHCM trình HĐND TPHCM thông qua. Trên cơ sở đó, Trung tâm Tư vấn nghiên cứu nhà ở cũng thu thập nhiều dữ liệu từ thực tiễn cũng như định hướng phát triển của TP đã đưa ra trước đó. Theo trung tâm này, trong giai đoạn 2011-2015, TPHCM xây mới 39 triệu mét vuông sàn nhà ở, đạt diện tích bình quân 17m²/người; giai đoạn 2016 - 2020 xây mới đạt 40 triệu m2 sàn nhà ở, diện tích bình quân 19,8m²/người. Tỷ lệ kiên cố hóa nhà ở đạt 75%, đất ở đô thị năm 2016 có 19.815ha, tỷ trọng đất ở 9,45%; dự kiến đến năm 2020, diện tích này tăng lên 24.060ha. Trên địa bàn TP hiện nay, tỷ lệ nhà chung cư xây mới có tăng dần trong những năm gần đây nhưng cũng chỉ chiếm khoảng 25% và nhà phố riêng lẻ vẫn chiếm tỷ lệ áp đảo. Đến cuối năm 2016, TPHCM có gần 1,6 triệu căn nhà ở riêng lẻ; trong đó, nhà kiên cố chiếm gần 500.000 căn, nhà bán kiên cố hơn 1 triệu căn, còn lại nhà ở đơn sơ, thiếu kiên cố. Việc phát triển các dự án nhà ở đã góp phần làm thay đổi diện mạo của TP, dần hình thành một đô thị văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu gia tăng dân số của TP. Qua các loại hình nhà ở để đáp ứng với nhiều tầng lớp cư dân.
Từ thực tiễn và các định hướng phát triển của chính quyền TPHCM, đơn vị tư vấn đã phát thảo hướng phát triển trong thời gian tới. Theo đó, tại nội thành chỉ phát triển nhà cao tầng ở khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng, đặc biệt dọc theo tuyến metro số 1; ở các quận huyện không phát triển hạ tầng sẽ không phát triển nhà ở. Ngoài ra, TP cần tập trung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, nhóm đối tượng chính sách đặc biệt khó khăn về nhà ở. TP cũng cần có giải pháp về vốn, cơ chế ưu đãi tài chính để thu hút các nhà đầu tư triển khai dự án mới, cải tạo chung cư cũ…
Để thị trường điều tiết?
Trong buổi góp ý dự thảo trên được tổ chức vào cuối tuần qua, nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực đô thị đã phản bác cách xây dựng đề án của đơn vị tư vấn. TS Võ Kim Cương, nguyên Kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho rằng nhiều quan điểm của Chương trình phát triển nhà ở này sẽ cản trở sự phát triển. Theo ông Võ Kim Cương, quan điểm của Đảng hiện nay là muốn đổi mới, nhưng dự thảo lại không dựa trên cơ sở thực tiễn và thị trường, cách làm vẫn kiểu cũ. Mục tiêu tối thượng của chương trình là đảm bảo chỗ ở cho người dân nhưng chương trình chưa đề cập đến nhà ở cho dân nhập cư. TP nên lo nhà cho người thu nhập thấp, cải tạo chung cư cũ… TPHCM là địa phương thu hút rất đông dân cư từ các tỉnh thành khác đổ về làm việc, sinh sống; do đó phải tính đến nhà ở cho đối tượng này.
Còn TS Huỳnh Thế Du cho rằng, lâu nay TP đưa ra những con số về nhà ở như phát triển bao nhiêu dự án, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người bao nhiêu… nhưng thực tế phần lớn do doanh nghiệp tự thực hiện. TS Huỳnh Thế Du phát biểu: “Chúng ta thường hay cho rằng nâng cao diện tích nhà ở bình quân/người dân là thành tích nhưng quên rằng, tiêu chí tiện ích trong một căn nhà mới có ý nghĩa lớn. Cụ thể, một người sống trong căn hộ 50m² với đầy đủ tiện nghi, tiện ích dịch vụ phục vụ cho cuộc sống hàng ngày như giáo dục, chăm sóc y tế… vẫn tốt hơn một người sống trong căn hộ 200m² nhưng lại thiếu các tiện ích đó. Ngoài ra, lâu nay chúng ta có quan điểm hạn chế phát triển nhà ở trong nội đô, nhưng thực tế cần phải có và bán với giá cao để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao. Đây chính là TP tạo nên giá trị cạnh tranh cho TP”. TS Nguyễn Minh Hòa góp ý nhiều nội dung của dự thảo cần phải xem lại, bởi có quá nhiều nghiên cứu thiên về định lượng nhưng thiếu định tính; phát triển nhà ở cần phải tìm hiểu một cách tổng quan về bức tranh dân số của TP; tìm hiểu động lực phát triển của từng khu vực… bởi TP đã từng không định hướng phát triển mạnh khu vực Bình Tân, Bình Chánh, quận 12 nhưng thực tế hơn 10 năm trở lại đây, “hướng phụ” này lại trở thành hướng phát triển chính. Phát triển từng khu vực, từng phân khúc nhà ở nên để thị trường điều tiết… nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trả lời băn khoăn của các chuyên gia, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, có những số liệu “trên giấy tờ” rất khác xa so với thực tiễn, chính vì vậy vẫn còn những bất cập. Từ những góp ý này, bộ phận xây dựng đề án cần bổ sung, điều chỉnh dự thảo để phù hợp hơn.
Trung tâm Tư vấn nghiên cứu nhà ở (Bộ Xây dựng) vừa hoàn tất đề án Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2016-2020 và định hướng đến năm 2025. Dự thảo đề án này đã được đưa ra cho các nhà khoa học, quản lý, sở ngành tham gia góp ý để tạo sự đồng thuận và có cơ sở khoa học vững chắc nhất để UBND TPHCM trình HĐND TPHCM thông qua. Trên cơ sở đó, Trung tâm Tư vấn nghiên cứu nhà ở cũng thu thập nhiều dữ liệu từ thực tiễn cũng như định hướng phát triển của TP đã đưa ra trước đó. Theo trung tâm này, trong giai đoạn 2011-2015, TPHCM xây mới 39 triệu mét vuông sàn nhà ở, đạt diện tích bình quân 17m²/người; giai đoạn 2016 - 2020 xây mới đạt 40 triệu m2 sàn nhà ở, diện tích bình quân 19,8m²/người. Tỷ lệ kiên cố hóa nhà ở đạt 75%, đất ở đô thị năm 2016 có 19.815ha, tỷ trọng đất ở 9,45%; dự kiến đến năm 2020, diện tích này tăng lên 24.060ha. Trên địa bàn TP hiện nay, tỷ lệ nhà chung cư xây mới có tăng dần trong những năm gần đây nhưng cũng chỉ chiếm khoảng 25% và nhà phố riêng lẻ vẫn chiếm tỷ lệ áp đảo. Đến cuối năm 2016, TPHCM có gần 1,6 triệu căn nhà ở riêng lẻ; trong đó, nhà kiên cố chiếm gần 500.000 căn, nhà bán kiên cố hơn 1 triệu căn, còn lại nhà ở đơn sơ, thiếu kiên cố. Việc phát triển các dự án nhà ở đã góp phần làm thay đổi diện mạo của TP, dần hình thành một đô thị văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu gia tăng dân số của TP. Qua các loại hình nhà ở để đáp ứng với nhiều tầng lớp cư dân.
Từ thực tiễn và các định hướng phát triển của chính quyền TPHCM, đơn vị tư vấn đã phát thảo hướng phát triển trong thời gian tới. Theo đó, tại nội thành chỉ phát triển nhà cao tầng ở khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng, đặc biệt dọc theo tuyến metro số 1; ở các quận huyện không phát triển hạ tầng sẽ không phát triển nhà ở. Ngoài ra, TP cần tập trung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, nhóm đối tượng chính sách đặc biệt khó khăn về nhà ở. TP cũng cần có giải pháp về vốn, cơ chế ưu đãi tài chính để thu hút các nhà đầu tư triển khai dự án mới, cải tạo chung cư cũ…
Để thị trường điều tiết?
Trong buổi góp ý dự thảo trên được tổ chức vào cuối tuần qua, nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực đô thị đã phản bác cách xây dựng đề án của đơn vị tư vấn. TS Võ Kim Cương, nguyên Kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho rằng nhiều quan điểm của Chương trình phát triển nhà ở này sẽ cản trở sự phát triển. Theo ông Võ Kim Cương, quan điểm của Đảng hiện nay là muốn đổi mới, nhưng dự thảo lại không dựa trên cơ sở thực tiễn và thị trường, cách làm vẫn kiểu cũ. Mục tiêu tối thượng của chương trình là đảm bảo chỗ ở cho người dân nhưng chương trình chưa đề cập đến nhà ở cho dân nhập cư. TP nên lo nhà cho người thu nhập thấp, cải tạo chung cư cũ… TPHCM là địa phương thu hút rất đông dân cư từ các tỉnh thành khác đổ về làm việc, sinh sống; do đó phải tính đến nhà ở cho đối tượng này.
Còn TS Huỳnh Thế Du cho rằng, lâu nay TP đưa ra những con số về nhà ở như phát triển bao nhiêu dự án, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người bao nhiêu… nhưng thực tế phần lớn do doanh nghiệp tự thực hiện. TS Huỳnh Thế Du phát biểu: “Chúng ta thường hay cho rằng nâng cao diện tích nhà ở bình quân/người dân là thành tích nhưng quên rằng, tiêu chí tiện ích trong một căn nhà mới có ý nghĩa lớn. Cụ thể, một người sống trong căn hộ 50m² với đầy đủ tiện nghi, tiện ích dịch vụ phục vụ cho cuộc sống hàng ngày như giáo dục, chăm sóc y tế… vẫn tốt hơn một người sống trong căn hộ 200m² nhưng lại thiếu các tiện ích đó. Ngoài ra, lâu nay chúng ta có quan điểm hạn chế phát triển nhà ở trong nội đô, nhưng thực tế cần phải có và bán với giá cao để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao. Đây chính là TP tạo nên giá trị cạnh tranh cho TP”. TS Nguyễn Minh Hòa góp ý nhiều nội dung của dự thảo cần phải xem lại, bởi có quá nhiều nghiên cứu thiên về định lượng nhưng thiếu định tính; phát triển nhà ở cần phải tìm hiểu một cách tổng quan về bức tranh dân số của TP; tìm hiểu động lực phát triển của từng khu vực… bởi TP đã từng không định hướng phát triển mạnh khu vực Bình Tân, Bình Chánh, quận 12 nhưng thực tế hơn 10 năm trở lại đây, “hướng phụ” này lại trở thành hướng phát triển chính. Phát triển từng khu vực, từng phân khúc nhà ở nên để thị trường điều tiết… nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trả lời băn khoăn của các chuyên gia, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, có những số liệu “trên giấy tờ” rất khác xa so với thực tiễn, chính vì vậy vẫn còn những bất cập. Từ những góp ý này, bộ phận xây dựng đề án cần bổ sung, điều chỉnh dự thảo để phù hợp hơn.
Theo Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM, định hướng phát triển không gian đô thị của TPHCM đến năm 2020 và sau năm 2025 là tập trung kết hợp với đa cực. Theo đó, khu vực nội thành cũ sẽ là trung tâm tổng hợp và mở rộng đa cực về 4 hướng; trong đó, 2 hướng chính về phía Đông và Nam hướng ra biển; 2 hướng phụ là Tây - Bắc và Tây, Tây - Nam.
Trên nền phát triển không gian đô thị tập trung ở trung tâm cũ, TPHCM sẽ phát triển đa cực về 4 hướng. Hiện TP đang tập trung vào việc khép kín đường Vành đai 2 và chuẩn bị mở rộng Vành đai 3 và 4 ra các đô thị vệ tinh...
Về định hướng xây dựng các khu đô thị, công nghiệp, dân cư mới sẽ bao gồm: Khu Công nghệ cao tại quận 9; Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2 với 737ha); Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, Khu đô thị Nam Thanh Đa, Khu đô thị Tây Bắc 6.000ha; Khu đô thị cảng Hiệp Phước - Công nghiệp Nhà Bè rộng 3.900ha...
Trên nền phát triển không gian đô thị tập trung ở trung tâm cũ, TPHCM sẽ phát triển đa cực về 4 hướng. Hiện TP đang tập trung vào việc khép kín đường Vành đai 2 và chuẩn bị mở rộng Vành đai 3 và 4 ra các đô thị vệ tinh...
Về định hướng xây dựng các khu đô thị, công nghiệp, dân cư mới sẽ bao gồm: Khu Công nghệ cao tại quận 9; Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2 với 737ha); Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, Khu đô thị Nam Thanh Đa, Khu đô thị Tây Bắc 6.000ha; Khu đô thị cảng Hiệp Phước - Công nghiệp Nhà Bè rộng 3.900ha...
---------------------------------
Lấy ý kiến thực chất của cư dân về quy hoạch
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM đề nghị giảm một số nội dung trong việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về quy hoạch.
Theo đó, HoREA cho rằng, thời gian qua, để chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản, việc lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư được cơ quan chức năng thực hiện khi chủ đầu tư xin cấp giấy phép quy hoạch, sau khi được cấp giấy phép quy hoạch hoặc nếu chủ đầu tư đề nghị có sự thay đổi một số nội dung quy hoạch thì phải làm lại thủ tục lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư; đối với dự án đang xây dựng dở dang, nếu chủ đầu tư đề nghị có sự thay đổi một số nội dung quy hoạch, thiết kế hạng mục thì cũng phải làm lại thủ tục lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư. HoREA nhất trí là phải tổ chức thực hiện việc lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư trước khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch của dự án. Đây là công tác cần thiết nhằm bảo đảm cho đại diện cộng đồng dân cư tham gia ý kiến đóng góp về dự kiến quy hoạch, dự kiến triển khai dự án có tác động đến quyền và lợi ích của cộng đồng dân cư trong khu vực. Tuy nhiên, HoREA đề nghị trong mẫu “Phiếu góp ý của cộng đồng dân cư liên quan” chỉ giữ lại các nội dung cần thiết (như về phạm vi, ranh giới dự án; về chức năng công trình; quy mô dân số; tầng cao công trình; các vấn đề liên quan khác) để lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư thì thiết thực hơn và người dân hoàn toàn có thể tham gia ý kiến được. Được biết, ngày 12-7-2011 UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND và ngày 28-12-2012 ban hành Quyết định số 65/2012/QĐ-UBND về cấp giấy phép quy hoạch tại TPHCM, đã quy định việc lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư trong công tác cấp giấy phép quy hoạch.
° Liên quan đến công tác quản lý đối với dự án, công trình condotel, officetel, resort; trong đó căn hộ - khách sạn (condotel) là loại hình căn hộ có chức năng kinh doanh lưu trú kiểu phòng khách sạn, chủ yếu được đầu tư xây dựng tại các khu du lịch nghỉ dưỡng (resort) và văn phòng - khách sạn (officetel) là loại hình văn phòng có chức năng kết hợp lưu trú qua đêm như phòng khách sạn, HoREA cho rằng đề xuất của Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM là hợp lý. Cụ thể, quy mô diện tích officetel từ 25-50m2/phòng. Về chỉ tiêu dân số, áp dụng tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp; không cần thiết quy định chỉ tiêu dân số tương đương (bằng 100%) với chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, nếu bố trí kết hợp condotel, officetel trong chung cư hỗn hợp, bởi lẽ trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ xin đầu tư 100% căn hộ chung cư, chứ không đầu tư condotel, officetel để đảm bảo mục tiêu kinh doanh.
Về khu đậu xe, phải quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp với loại hình condotel và officetel, nhưng HoREA cho rằng, không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe. Trường hợp trong công trình chung cư hỗn hợp thì phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở.
Trong công tác quản lý nhà nước, HoREA đề nghị cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel... thành căn hộ nhà ở, làm phá vỡ quy hoạch chung và gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.
