Phát triển nhà ở hướng đến nhu cầu thực

Gỡ chính sách để tạo nguồn cung 

Nhiều dự án nhà ở ách tắc thời gian qua dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là loại hình nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Mới đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại, đáp ứng phần lớn nhu cầu của người lao động. Cụ thể: dự án nhà chung cư cao tầng, căn hộ có diện tích không quá 70m², giá bán không quá 20 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất); được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng, kể từ ngày được giao thuê đất. Được vay lãi suất ở mức 7%-8%/năm. Không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng công trình nhà ở. Được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp đã thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng. Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án. Có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Chỉ rõ thêm những vướng mắc khiến các dự án nhà ở khó triển khai thời gian qua, trong văn bản mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nêu. Cụ thể: Theo khoản 1.a, Điều 110 Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. Trong khi đó, phân khúc dự án nhà ở thương mại có rất nhiều cấp độ: cao cấp, hạng sang, siêu sang; trung cao cấp; trung cấp; giá thấp nên cần phải có cơ chế chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển. Điều 16 Luật Đầu tư cũng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp chưa có chính sách miễn thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp (kể cả chưa có ưu đãi thuế đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê). HoREA cũng chỉ rõ, trong các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, bao gồm chương trình cho vay 5 nhóm, lĩnh vực ưu tiên, chưa có chương trình tín dụng cho nhà ở thương mại giá thấp. Ngoài ra, cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị. 

Trước các tồn tại trên, ngoài thống nhất mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m², HoREA cũng kiến nghị đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, mức giá trần có thể trên 20 triệu đồng/m², nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m². Về tiền sử dụng đất, dự án nhà ở thương mại giá thấp, có thể coi là trường hợp đặc biệt, nên có thể quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất. Về ưu đãi thuế, nên thí điểm chính sách ưu đãi thuế theo hướng giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp (với dự án nhà ở thương mại giá thấp); giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập với dự án nhà ở xã hội có 100% căn hộ dùng để cho thuê.

Lợi thế quỹ đất sạch 

Do sức cầu lớn nên dù trong bất kỳ cuộc khủng hoảng nào bất động sản vừa túi tiền vẫn luôn có sức đề kháng tốt nhất so với các phân khúc khác. Thực tế cho thấy, ngay cả khi khủng hoảng, những sản phẩm nhà ở “đánh” vào nhu cầu ở thực vẫn luôn được săn đón. Được biết, trên thị trường với sản phẩm chủ đạo là nhà ở vừa túi tiền (affordable housing), mặc dù đang có quỹ đất khắp các tỉnh thành, Công ty Đầu tư Nam Long (NLG) vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để mở rộng thêm quỹ đất, chuẩn bị nguồn cung dự án cho những năm tới. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị NLG, cho biết, mục tiêu thu mua của DN là quỹ đất phải có quy mô lớn và vị trí thuộc các tỉnh, thành phố vệ tinh, hoặc tọa lạc tại cửa ngõ của các vùng kinh tế trọng điểm. Cụ thể, NLG đang xem xét mua quỹ đất ở 2 TP Hà Nội (quy mô 25ha) và TPHCM (9ha). “Những khu đô thị vệ tinh sẽ là xu hướng tương lai của thị trường bất động sản trong vài thập niên tới. Đây là lý do dù tổng quỹ đất của công ty tính đến cuối năm 2019 là 681ha, với dự án ở các tỉnh trọng điểm kinh tế khu vực phía Nam, gồm TPHCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Cần Thơ và đang có xu hướng tịnh tiến ra Hải Phòng, Hà Nội, nhưng năm 2020 công ty vẫn không ngừng thu mua quỹ đất mới”, ông Quang chia sẻ. Lý giải việc tại sao quỹ đất của NLG đều là đất sạch nhưng một số dự án vẫn triển khai chậm, ông Phạm Đình Huy, Giám đốc đầu tư NLG, cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do khó khăn chung về thủ tục triển khai dự án, chứ không phải do năng lực hay tài chính của công ty. Theo ông Huy, quỹ đất của NLG hiện đủ để phát triển trong 8 năm tiếp theo và đều là quỹ đất sạch nên trong thời gian tới, khi thủ tục pháp lý thay đổi, thuận tiện hơn cho nhà đầu tư thì việc triển khai các dự án sẽ dễ dàng hơn. 

Đại diện HoREA cho biết, thị trường bất động sản hiện không xấu vì người mua có khả năng thanh toán rất lớn, nhưng thị trường gặp khó khăn do điểm nghẽn về thủ tục pháp lý, thể chế pháp luật. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn đắt hàng. Ngay cả phân khúc nhà phố có vị trí tốt, đáp ứng đúng tiêu chí của khách hàng thì khả năng thanh khoản vẫn cao, giao dịch ổn định. Trong tháng 5-2020, số lượng căn hộ chào bán đã gấp 10 lần và số căn hộ chào bán thành công đã gấp 6 lần so với tháng 4, là tháng bị ảnh hưởng bởi thực hiện giãn cách xã hội. Đại diện NLG cũng cho biết, ngay trong thời gian giãn cách, DN này đã mở bán trực tuyến thành công các căn hộ đôi của dự án Akari. Các sản phẩm của dự án Waterpoint cũng đã có khách hàng đặt mua toàn bộ sản phẩm mở bán trong đợt này. Sản phẩm chủ đạo của NLG là dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Các sản phẩm chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu của thị trường, nên đầu ra của lượng hàng 681ha quỹ đất sẽ là chiến lược phát triển thời gian tới của công ty.