Ngậm đắng vì gom đất nông nghiệp
Những ngày đầu tháng 4, chạy dọc các tuyến đường thuộc thị trấn Long Thành, các xã Bình Sơn, Bàu Cạn, Tân Hiệp, Phước Bình (khu vực gần dự án sân bay quốc tế Long Thành, huyện Long Thành), chúng tôi thấy có nhiều khu đất nông nghiệp được phân lô, tách thửa, cắm mốc, bảng rao bán đã rách nát, cỏ mọc um tùm. Anh Nguyễn Văn Đông (ngụ xã Bàu Cạn) cho biết, năm 2020, anh bỏ vốn 60 tỷ đồng mua 30 lô đất chờ tăng giá bán kiếm lời nhưng từ đầu năm 2022, thị trường nhà đất gần như “đóng băng”, anh không bán được lô nào trong khi phải trả lãi suất 300 triệu đồng/tháng.
Tại xã An Viễn (huyện Trảng Bom), có nhiều dự án bất động sản mọc lên kéo theo hàng loạt vi phạm phát sinh như lừa đảo, chiếm đoạt tài sản và hiện các lô đất được rao bán giá 2-3 tỷ đồng/lô 1.000m2 (tùy vị trí) vẫn không có người mua. Anh Văn Vương, một người dân địa phương, nói: “Đã hết thời các chủ đất hét giá trên trời, nhiều người thu gom đất nông nghiệp bán kiếm lời giờ trở thành con nợ vì bán không được”.
Còn ở huyện Nhơn Trạch, nơi có dự án đường Vành đai 3 TPHCM đi qua và nhiều năm trước có chủ trương làm cầu Cát Lái bắc qua sông Đồng Nai nối huyện Nhơn Trạch với TP Thủ Đức (TPHCM), từng khiến giới bất động sản Hà Nội, TPHCM ồ ạt tìm về mua đất nền. Tại các xã Đại Phước, Phú Thạnh, Long Tân, Phú Hội... đất nông nghiệp có giá 1-2 triệu đồng/m2, đất quy hoạch khu dân cư giá 10-30 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), nhưng hiện các dự án đang… bất động. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở TP Biên Hòa, các huyện Định Quán, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ. Không ít dự án phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp với nhiều hạng mục còn ngổn ngang, chủ đầu tư chờ giá tăng để bán nay đều hạ nhiệt.
Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện chủ đầu tư lẫn người mua nhà, đất nền đều chung mối lo là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, giãn nợ gốc, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận qua hình thức cho thuê hay mua lại nhằm kích cầu, thu hút người mua, tìm lối ra cho các dự án bất động sản... nhưng tình hình vẫn khá ảm đạm. Một phần do thời gian qua giá đất nông nghiệp ở nhiều nơi tăng nóng nên nằm ngoài khả năng của những người có thu nhập thấp như công nhân, người lao động.
Hồ sơ tách thửa giảm mạnh
Cách đây 2 năm, bộ phận một cửa của UBND huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) có đông người vào ra, chen chúc làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), sang nhượng đất, với khoảng 180-200 hồ sơ/ngày, khiến cán bộ, nhân viên chịu áp lực lớn trong xác minh, thẩm tra nguồn gốc đất để cấp sổ đỏ. Tình hình phân lô tách thửa, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp cũng diễn ra khá phức tạp ở các huyện khác. Do vậy, đầu tháng 10-2022, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND về tách, hợp thửa đất nông nghiệp, quy định diện tích đất nông nghiệp tối thiểu sau khi tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị và 2.000m2 ở khu vực nông thôn; đất sau khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông hoặc phải đảm bảo lối đi cần thiết cho người sử dụng đất ở phía trong. Quy định này đã hạn chế được việc đất nông nghiệp bị xé nhỏ, hồ sơ tách thửa giảm mạnh.
Theo ông Nguyễn Thành Đạt, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn Trạch, hiện hồ sơ tách thửa văn phòng tiếp nhận chỉ còn khoảng 50-60 hồ sơ/ngày. Tương tự, trong năm 2022, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuân Lộc nhận 40-50 hồ sơ xin tách thửa/ngày, hiện nay chỉ còn 3-4 hồ sơ/ngày. Hồ sơ tách thửa đất ở các huyện Cẩm Mỹ, Tân Phú, Định Quán... cũng giảm 30%-50% so với thời điểm sốt đất năm 2021.
Theo lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai, hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp ở nông thôn giảm một phần do thị trường bất động sản chững lại, một phần ảnh hưởng từ Quyết định số 35. Để có cơ sở đánh giá tác động và kịp thời điều chỉnh khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo Sở TN-MT có văn bản gửi các huyện, thành phố yêu cầu báo cáo và trên cơ sở đó, sở sẽ tham mưu UBND tỉnh tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn địa phương. Có thể nói, việc “hạ nhiệt” tình trạng phân lô bán nền trên đất nông nghiệp là một tín hiệu đáng mừng cho công tác quản lý nhà nước để thị trường đất đai từng bước vận hành theo quy luật của thị trường và sức mua của người dân.
