Các ý kiến đều nhấn mạnh, dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là dự án luật quan trọng được nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS rất quan tâm, kỳ vọng khi đi vào cuộc sống sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển thị trường BĐS và quản lý chặt chẽ thị trường này.
Đáng chú ý, vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nhiều đại biểu (ĐB) quan tâm. ĐB Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) cho rằng, cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc, điều này nhằm tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.
 |
Quang cảnh phiên thảo luận chiều 23-6. |
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ĐB Trần Thị Vân (Bắc Ninh) cho rằng, rất ít gia đình không cần giấy chứng nhận, vì giấy chứng nhận có thể bảo đảm an toàn pháp lý, làm bảo lãnh tín dụng, làm tài sản bảo đảm để vay ngân hàng… Thực tế, việc chậm trễ thường do chủ đầu tư, vì lý do chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, hoàn thiện hồ sơ pháp lý… ĐB đề nghị quy định theo hướng bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, tài sản sở hữu khác gắn liền với đất thì bên bán, bên thuê mua không được thu quá 90%. Người mua giữ lại 5% để đến khi làm hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận thì người mua mới phải nộp.
ĐB Bùi Thị Quỳnh Thơ (Hà Tĩnh) cũng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu thêm một điều quy định giới hạn giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường BĐS, có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng. Một số ý kiến cho rằng, thực tế giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai thời gian qua có nhiều bất cập, nên cần xác định rõ là cấm hay không cấm, nếu không cấm thì cần có quy định thật chặt chẽ về vấn đề này.
 |
| Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) |
Vấn đề giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch cũng được các ĐB tập trung thảo luận. ĐB Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) kiến nghị, để bảo vệ quyền lợi chính đáng hợp pháp của người dân, đề nghị tất cả các giao dịch BĐS có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng. Riêng các trường hợp giao dịch BĐS giữa các tổ chức với nhau thì có quyền lựa chọn giao dịch thông qua công chứng hoặc qua sàn giao dịch BĐS.
Một số ý kiến cho rằng, giao dịch qua sàn chắc chắn làm tăng chi phí, do đó Chính phủ cần có giải trình rõ về vấn đề này. Có ý kiến cho rằng việc bắt buộc giao dịch qua sàn là mang tính ép buộc, bên cạnh đó không bảo đảm tính khách quan vì sàn giao dịch vừa làm nhiệm vụ môi giới, vừa làm nhiệm vụ công chứng. Không loại trừ trường hợp doanh nghiệp BĐS sẽ tìm mọi cách để đưa sản phẩm của mình lên sàn, đẩy giá ảo. Do đó, chỉ nên khuyến khích giao dịch qua sàn, không bắt buộc.
ĐB Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, vấn đề này thu hút sự quan tâm và tranh cãi, do đó Ban soạn thảo cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định về sàn giao dịch BĐS sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động. Điều này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong công việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS, mà còn đảm bảo tính chặt chẽ cũng như cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn cũng như khi luật được Quốc hội thông qua đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.
 |
| Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) |
ĐB Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, quy định về điều kiện kinh doanh BĐS là rất cần thiết, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng.
ĐB Đỗ Đức Hồng Hà (Hà Nội) chỉ ra, về điều kiện để tổ chức được kinh doanh BĐS hiện không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự, vừa không thống nhất với quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, dẫn đến bỏ sót nhiều tổ chức tuy không đủ điều kiện nhưng vẫn được kinh doanh BĐS như tổ chức đang bị cấm kinh doanh hoặc đang bị cấm huy động vốn, tổ chức đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn...
Do đó, ĐB đề nghị bổ sung về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh BĐS là: “không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn”. Đồng thời, bổ sung điều kiện cấm đối với cá nhân bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS để bảo đảm thống nhất với Bộ luật Hình sự và Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Theo ĐB Trần Văn Khải (Hà Nam), sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS phải tạo ra tính ổn định về chính sách. Thực tế, thị trường BĐS lên xuống, luôn rình rập yếu tố rủi ro, nếu chính sách của nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu có thể ảnh hưởng gây khủng hoảng tài chính, cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế.
Vì vậy, chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS rất quan trọng nhưng hiện nay chúng ta chưa điều tiết được thị trường này. ĐB mong muốn việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS lần này cần xóa bỏ được tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”. Trong đó, cần phải điều tiết lại phân khúc nhà ở (phân khúc nhà ở cao cấp tồn dư trong khi nhu cầu nhà ở công nhân thiếu); quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, ứng phó kịp thời chủ động với tình trạng nóng lạnh của thị trường...
