Năm 2020 sẽ là ẩn số, nhưng với diễn biến hiện tại, chưa chắc những khó khăn được tháo gỡ, bởi bảng giá đất mới tăng cao, siết tín dụng từ ngân hàng đổ vào BĐS, những dự án từ đất công vẫn còn bất động… Coi như sự ấm áp của thị trường chỉ có 3 năm, từ 2015 cho đến 2017.
Cho tới thời điểm này, số vốn từ doanh nghiệp (DN) đổ vào BĐS rất lớn. Theo dõi báo cáo tài chính của các DN niêm yết trên sàn chứng khoán, cột nợ cứ càng ngày càng phình to, năm sau tăng mạnh so với năm trước. Giai đoạn đóng băng năm 2008, DN nợ ngàn tỷ đồng là của hiếm, còn nay DN nợ đơn vị ngàn tỷ đồng khá nhiều.
Có những DN phải trả lãi vài chục tỷ đồng mỗi ngày; có DN chòi đạp, mở rộng sang những lĩnh vực khác thì nợ càng phình to. Mặt khác, có rất nhiều DN không niêm yết trên sàn nhưng cũng đang triển khai những dự án lớn, ngốn vốn cực lớn.
Chỉ bùng nổ trong giai đoạn ngắn nhưng quy mô thị trường cực lớn, to bề ngang - dài chiều dọc, mở xuống biển, bùng ra đảo… Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS là thách thức lớn đối với khả năng kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước. Tình trạng bùng nổ loại hình căn hộ condotel là một ví dụ.
Mặc dù pháp luật không “khai sinh” nhưng loại hình này vẫn ra đời, chỉ vài năm hàng chục ngàn căn mọc lên khắp miền biển. Sự vỡ trận của Cocobay ở Đà Nẵng là chỉ dấu của sự bất hợp lý, một hình thức bán hàng đa cấp. Thực tế chủ đầu tư đi vay ngân hàng lãi suất bao gồm đủ thứ, ít nhất phải 13%/năm, chưa tính chi phí nuôi bộ máy, bán hàng và những loại phí không tên khác…
Nhưng sau đó, chủ đầu tư trả lãi cho người mua trên 10%/năm, vậy lấy gì để bù lỗ? Dùng condotel khai thác du lịch đòi hỏi nghiệp vụ đặc biệt; nếu chuyển sang căn hộ ở sẽ không khả thi, bởi những cụm nhà hầu hết nằm ở vùng biển hoang vắng! Lẽ ra, một sự thanh tra toàn diện về condotel là cần thiết, nghiêm phạt những cán bộ, lãnh đạo có liên quan.
Nhưng đằng này, cho đến nay vẫn rơi vào im lặng, chỉ là sự kêu gọi hợp thức hóa của các chuyên gia; các chủ đầu tư tiếp tục xây và sẽ xây; sắp tới, liệu condotel có trở thành những khu nhà hoang khổng lồ?
Thứ nữa là giá nhà đất tăng quá cao. Năm 2018 thu nhập bình quân đầu người của TPHCM là 6.300USD, theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường CBRE, sẽ mất khoảng 16 năm mới mua được căn nhà giá bình quân 103.057 USD! Tuy nhiên, mới đây theo khảo sát của Hiệp hội BĐS TPHCM, một đôi vợ chồng có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, có một đứa con, tiết kiệm 6 triệu đồng/tháng, thì phải mất hơn 27 năm mới đủ tiền mua một căn nhà có giá trung bình 2 tỷ đồng!
Thị trường càng phát triển, DN càng nợ nhiều, ngân sách thu ít - nguồn thu từ đất tại TPHCM chỉ chiếm từ 3% - 5%, giấc mơ an cư của người dân xa vời! Rõ ràng, thị trường BĐS đang phát triển méo mó, dễ dãi. Khi thị trường đóng băng, những cục nợ hàng trăm ngàn tỷ đồng của các DN xử lý như thế nào? Lúc này, việc cảnh báo sự đổ vỡ của thị trường là hết sức cần thiết, để các nhà quản lý có ứng xử nghiêm túc.
