Mỏi mòn chờ giấy chủ quyền
Cao ốc The Manor giai đoạn 2 đi vào vận hành gần chục năm qua. Dáng vóc bên ngoài bắt đầu nhuốm màu cũ kỹ, nhưng giấy chủ quyền của hơn 400 căn hộ officetel tiếp tục bị… treo.
Chị N., một cư dân ở đây, ta thán: “Mỗi khi đọc báo nghe nói chưa cấp được giấy loại hình căn hộ này, chúng tôi lại lo lắng. Hỏi tới hỏi lui, chủ đầu tư cũng ậm ờ. Không có sổ, không thế chấp được ngân hàng để vay vốn làm ăn, rồi lại không được cho nhập hộ khẩu”.
Mới đây, cư dân tiếp tục nhận thông báo từ chủ đầu tư là Công ty Bitexco đính kèm văn bản phúc đáp của cơ quan công quyền- Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM.
Theo đó, tháng 4 vừa qua, Văn phòng đăng ký đất đai TP có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị hướng dẫn cụ thể để giải quyết cấp giấy chủ quyền đối với các căn hộ officetel, tuy nhiên đến nay chưa có văn bản trả lời.
“Nhận thấy đây là chủ trương chung của cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng trên phạm vi toàn TPHCM, hiện nay Bitexco cũng như các chủ đầu tư khác có sản phẩm là căn hộ officetel đều chưa được cấp giấy chủ quyền. Chúng tôi kính báo đến khách hàng được rõ tình trạng hồ sơ để theo dõi”, bà Trần Thị Mỹ Dung, Phó giám đốc Chi nhánh TPHCM của Bitexco, trả lời cư dân.
Đại diện Bitexco cho biết, có khoảng 70% hồ sơ xin cấp giấy chủ quyền của cư dân đã nộp lên TP.
Tuy nhiên, sau khi nhận công văn trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai TP thì chủ đầu tư ngưng nhận hồ sơ, chờ thông báo mới từ các cơ quan chức năng.
Khu căn hộ The Manor tại quận Bình Thạnh. ẢNH: THÀNH TRÍ Lúc đó, đại diện Sở Xây dựng khẳng định, chủ sở hữu dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho từng căn hộ. Chủ căn hộ chỉ được tạm trú hoặc cho thuê làm văn phòng, chứ không được cấp hộ khẩu để “thường trú”.
Phát sinh tiêu cực
Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 9-2017, TPHCM có 6.424 căn officetel. Qua nghiên cứu, Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea) nhận định, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn đã đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhưng trên thực tế đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở.
Về căn cứ pháp lý, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, phân tích, Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất và khách hàng chỉ được thuê officetel trong thời hạn của dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư.
Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật Đất đai cụ thể hơn: “Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở”.
Như vậy, trong cùng một tòa nhà chung cư, có khối căn hộ bên trên, một số tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ, văn phòng lưu trú (officetel), khối đế làm thương mại, dịch vụ... thì chế độ sử dụng đất của toàn bộ tòa nhà chung cư này được áp dụng chế độ sử dụng đất ở (ổn định, lâu dài).
Tuy nhiên, về mặt xây dựng thì chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật loại hình officetel (sảnh, thang máy, hành lang, lối thoát hiểm, chỗ để xe...); chưa có quy định về chỉ tiêu dân số tác động đến hệ thống hạ tầng đô thị; chưa được quy định loại hình sản phẩm bất động sản được kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản...
Từ đó nảy sinh một số bất cập về chính sách đối với loại hình officetel. Cùng loại hình nhưng officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả có cùng khối đế của toàn bộ dự án thì vẫn phải áp dụng loại đất “thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn 50 năm (hoặc 70 năm).
Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, nhận xét, căn hộ officetel là loại “con lai” giữa căn hộ ở và văn phòng nhưng “ưu thế” lại vượt trội hơn “cha và mẹ”: Diện tích nhỏ 20-40m2 (căn hộ ở phải lớn hơn 45m2); được phép cư trú không hộ khẩu; được phép làm văn phòng (trong khi “căn hộ ở” không được kinh doanh hay làm văn phòng).
Thực tế là, vì không tính chỉ tiêu dân số trong dự án, nên các diện tích thương mại khó kinh doanh sẽ được chủ đầu tư chuyển sang dạng căn hộ officetel để bán nhanh hơn, thu lợi lớn.
Hậu quả là, mỗi chung cư chỉ có vài trăm “căn hộ ở”, nay lại thêm căn hộ officetel nữa dẫn đến tăng số người, số xe, tăng điện nước. Điều đó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là thiếu chỗ để xe và kẹt xe từ trong dự án đến ngoài cộng đồng.
“Nhà nước cần xem xét lại việc xuất hiện và phát triển căn hộ officetel, vì ảnh hưởng rất lớn đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở khu trung tâm, nén chật đô thị, kẹt xe, phá vỡ hạ tầng công cộng”, ông Đực nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nhận xét, officetel ở các nước có nhiều, có tính kinh tế vì người ở địa phương khác đến vừa thuê làm văn phòng (như doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm qua mạng là chủ yếu), vừa ở.
“Vấn đề đặt ra, nếu chưa có tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho một officetel, Bộ Xây dựng phải ban hành tiêu chuẩn tạm thời nhưng đằng này lại không có. Việc Bộ Xây dựng nêu rằng, cấp phép officetel xem xét cho từng dự án, tiêu cực sẽ phát sinh từ đây”, ông Hiệp băn khoăn.
