Với các động thái này, kỳ vọng thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng sẽ hồi phục theo hướng có nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực của người dân, sử dụng hợp lý hơn tài nguyên đất.
Đột phá từ bộ, ngành, địa phương
Là chuyên gia pháp lý am hiểu về thị trường BĐS, luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn Luật sư TPHCM), Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng, vướng mắc cơ bản trong pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS là những quy định liên quan đến nhiều bộ, ngành, địa phương. Ví dụ, doanh nghiệp (DN) có tiền đóng thuế nhưng chưa được ngành chức năng thẩm định, định giá đất bao nhiêu thì cũng không thể… đóng! Thời gian qua, ở cấp địa phương, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, TPHCM… đã lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS; ở cấp trung ương cũng có tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tham gia giải quyết vướng mắc, thúc đẩy thị trường BĐS.
Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thị Hòa, kết quả đạt được chưa cao, nên cần có sự quyết liệt vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa của các bộ, ngành, địa phương. Vướng mắc nào liên quan đến sự bất cập, chồng chéo của các văn bản quy phạm pháp luật, cần có bộ, ngành tổng hợp lại, phân tích và đề xuất hướng xử lý cụ thể. Trong khi đó, theo ông Phạm Đăng Hồ (Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng TPHCM), năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS ở TPHCM tăng trưởng âm 6,38%.
Hiện nay, theo nhận định là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua, nhưng vẫn còn 2 nội dung vướng mắc liên quan đến pháp luật. Thứ nhất là các dự án BĐS kéo dài nhiều năm, trải qua nhiều thời kỳ với những quy định pháp luật đan xen; những quy định mới ban hành chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất xử lý của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau nên việc gỡ vướng không đơn giản. Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Theo ông Phạm Đăng Hồ, việc xác định được nghĩa vụ tài chính để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ rất quan trọng. Bởi lẽ, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó. Thậm chí, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và phải dừng dự án để xử lý.
Do đó, giải pháp chính yếu trong thời gian tới là cần hoàn thiện cơ sở pháp lý. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình thực hiện một dự án, vì hiện nay còn rải rác ở các luật. “Tôi cho rằng, cần hệ thống lại việc thực hiện thủ tục đầu tư, đặc biệt nhà ở xã hội cần quy trình riêng theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải theo trình tự này, rất mất thời gian. Vì vậy, Sở Xây dựng TPHCM sẽ tham mưu thống nhất quy định pháp lý thực hiện dự án để giải quyết các vấn đề phát sinh được thuận tiện hơn”, ông Phạm Đăng Hồ nhấn mạnh.
Doanh nghiệp phải cấu trúc lại
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, trong ngắn hạn, thị trường BĐS khó có chuyển biến theo hướng tích cực mà sẽ tiếp tục tiến trình “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và các bên tham gia thị trường. Chính vì vậy, chủ đầu tư phải xác định lại sản phẩm của mình. Trong đó, các phân khúc thuộc loại hình BĐS nhà ở giá hợp lý, đáp ứng được khả năng chi trả của đại đa số người dân được kỳ vọng sẽ dẫn dắt đà phục hồi của thị trường.
Đặc biệt là nhà ở tại các dự án ở các thành phố lớn hoặc khu vực lân cận nhưng có hệ thống giao thông kết nối đồng bộ. Mặt khác, trong cuộc họp thường kỳ của Chính phủ cuối năm 2023 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã giao các địa phương trong năm 2024 phải hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội và Bộ Xây dựng cũng đã có kế hoạch giám sát việc thực hiện.
Bộ Xây dựng vừa báo cáo Thủ tướng Chính phủ về số lượng dự án nhà ở xã hội đăng ký hoàn thành năm 2024 của các địa phương. Theo đó, 63/63 tỉnh, thành đăng ký hoàn thành tổng cộng 108 dự án, quy mô hơn 47.500 căn. Trong đó, Hà Nội đăng ký 3 dự án với gần 1.200 căn, TPHCM là 6 dự án, quy mô gần 3.800 căn. Chỉ tiêu của 2 địa phương này trong giai đoạn 2021-2025, theo đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ, lần lượt là hơn 18.700 căn và hơn 26.000 căn.
Đây là nhân tố rất tích cực cho thị trường BĐS trong thời gian tới và các DN BĐS có thể tận dụng cơ hội này để thoát khỏi khó khăn. Đánh giá thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2023 có sự thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như: chủ đầu tư uy tín, sản phẩm có chất lượng, có diện tích hợp lý, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng hấp dẫn…, nhưng bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills, cho rằng, số lượng dự án căn hộ đáp ứng các yếu tố đó không nhiều. Các DN BĐS đã và đang phải quyết liệt cấu trúc lại danh mục dự án, giải quyết khó khăn về dòng tiền. Việc cấu trúc lại cần thời gian để thực hiện, cũng như cần rất nhiều nỗ lực, bởi nếu không thay đổi, DN BĐS sẽ có nguy cơ bị… bỏ lại!
Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường. Cùng với Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngay từ đầu năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ có câu trả lời rõ ràng cho nhiều vướng mắc. Một khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ thì thị trường BĐS sẽ có sự phục hồi rõ nét.
Tiến sĩ CẤN VĂN LỰC, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia:
Theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về “Một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Ngân hàng Nhà nước đã được giao chủ trì triển khai chương trình, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Về lãi suất, được xác định là 8,7%/năm với chủ đầu tư và 8,2%/năm với người mua nhà. Thời gian giải ngân kéo dài từ ngày 1-4-2023 đến ngày 31-12-2023. Về thời gian ưu đãi, đối với chủ đầu tư, áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu. Đối với người mua nhà, áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu. Tuy nhiên, thời gian qua, gói tín dụng này giải ngân chậm. Nguyên nhân đầu tiên là thiếu nguồn cung như Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã từng nêu. Thêm nữa, mức lãi suất cho vay của gói 120.000 tỷ đồng kể cả sau khi hỗ trợ vẫn còn cao, chưa hấp dẫn đối với người dân, DN.
Để thị trường BĐS phục hồi, bên cạnh việc tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư thì Nhà nước cũng nên đưa thêm các giải pháp hỗ trợ người mua nhà ở thực. Hiện Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu lập quỹ nhà ở xã hội theo hướng huy động các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia vào. Các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả, và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường. Thiết nghĩ, nên cân nhắc đến giải pháp này.
- Ông LÊ HOÀNG PHƯƠNG, Giám đốc Phòng Phát triển sản phẩm và kinh doanh Tập đoàn Danh Khôi:
Các dự án đủ điều kiện pháp lý và có lộ trình xây dựng rõ ràng sẽ là điểm tin cậy của khách hàng khi chọn dự án để mua và đầu tư. Không chỉ riêng Tập đoàn Danh Khôi mà hầu như các DN - đơn vị phát triển dự án và kinh doanh BĐS đều lựa chọn lối đi này, để vượt qua khó khăn và tiến đến thành công trong thời kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2024-2030.
