Rất nhiều dự án phát triển đô thị được triển khai đã mang lại bộ mặt khang trang, hiện đại cho TPHCM. Tuy nhiên, cũng có hàng trăm dự án “treo” vì nhiều lý do đã ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước và quyền lợi hợp pháp về đất đai của người dân.
Những dự án gãy gánh
Tại xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn) có 1 khu công nghiệp (KCN) được quy hoạch hơn 10 năm nay nhưng không triển khai được. Khu vực này đa số để hoang hóa, cỏ mọc um tùm, một số thửa đất còn lại được người dân tận dụng trồng cây hoa màu ngắn ngày trong lúc chờ triển khai dự án. Anh Huỳnh Văn Thanh, một nhà đầu tư có hơn 5.000m2 tại khu vực này, cho biết, hơn 10 năm trước anh mua đất để làm vườn, bây giờ muốn xin chuyển qua đất thổ cư nhưng không được vì vướng đất quy hoạch làm KCN.
Mới đây, UBND TPHCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị đưa KCN nói trên cùng hai KCN khác là Bàu Đưng và Phước Hiệp ra khỏi quy hoạch. Trong văn bản, UBND TPHCM cho biết, 3 dự án KCN đến nay đã hơn 10 năm nhưng chưa có chủ đầu tư, chưa có chủ trương thu hồi đất, chưa triển khai các thủ tục về lập quy hoạch và các dự án đều không khả thi. Các dự án này đã ảnh hưởng rất lớn đến người dân trong ranh quy hoạch khi hạ tầng bị xuống cấp nhưng không được đầu tư. Việc xây dựng, sửa chữa nhà cửa hoặc việc cho tặng, sang nhượng đất không thể thực hiện cùng hàng loạt bất cập khác…
Qua tìm hiểu, có những dự án tìm được chủ đầu tư, nhưng điểm chung là… đều bỏ cuộc giữa chừng. KCN Hiệp Phước nằm trên địa bàn hai xã Trung Lập Hạ và Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, có quy mô 200ha. Năm 2010, Công ty CP Đầu tư Ánh Sáng Chung được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào KCN Hiệp Phước. Đến năm 2017, Ban quản lý các KCX-KCN TPHCM thu hồi giấy phép đầu tư của doanh nghiệp này, do không có bất kỳ hoạt động nào để triển khai dự án trong suốt 7 năm. Đối với dự án KCN Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn, năm 2010, thành phố chấp thuận chủ trương giao cho Công ty CP DIC làm chủ đầu tư, lập đồ án quy hoạch KCN và khu dân cư liền kề. Thế nhưng, đến năm 2016, thành phố thu hồi chủ trương đầu tư dự án vì nhiều nguyên nhân.
Dự án tái định cư 38ha phường Tân Thới Nhất, quận 12, có chủ trương triển khai, thu hồi đất của dân gần 20 năm trước. Cho đến thời điểm hiện nay, việc đền bù, giải tỏa thu hồi đất vẫn còn dở dang. Phần diện tích đất đã đền bù, thu hồi bị bỏ hoang và trở thành tụ điểm tệ nạn, bãi rác. Trong khu tái định cư này có một số nền đất, chung cư tái định cư đã xây hoàn thiện nhưng bị bỏ hoang không rõ nguyên nhân. Ông Lưu Minh Đạt, Bí thư Đảng ủy phường Tân Thới Nhất, nhìn nhận, dự án kéo dài quá lâu khiến đời sống của người dân trên địa bàn gặp rất nhiều khó khăn.
Ngoài ra, do thời gian thực hiện dự án kéo dài khiến đơn giá đền bù giải tỏa không còn phù hợp, công tác giải phóng mặt bằng vì thế ngày càng khó. Tương tự, dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) có quy mô hơn 426ha, đến nay đã 28 năm bị “treo”. Dự án khu đô thị Đại học Quốc tế (huyện Hóc Môn) quy mô gần 1.000ha cũng “bất động” ngót nghét 15 năm.
“Trùm mền” do luật đá luật
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea), từ năm 2015 đến nay, trên địa bàn thành phố ghi nhận 126 dự án không thể triển khai do vướng quy định phải có 100% đất ở. Horea cho biết, khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở. Điều này dẫn đến không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Thực tế cho thấy, phần lớn dự án nhà ở được đầu tư xây dựng tại các quận, huyện đang phát triển - nơi có “đất xen cài” - khá phổ biến. Có đến khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc không thể triển khai thực hiện dự án. Để chuẩn bị quỹ đất, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn song dự án ách tắc dẫn đến bị chôn vốn, có thể rơi vào tình cảnh “chết trên đống tài sản”.
| Từ nhiều năm nay, TPHCM liên tục tiến hành rà soát, thu hồi hàng trăm dự án “treo” quá lâu, không khả thi nhưng tình hình chưa được cải thiện nhiều. Cuối năm 2020, HĐND Thành phố đã hủy bỏ quyết định thu hồi đất đối với 61 dự án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất từ năm 2017 nhưng chưa triển khai. |
Hiện Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/NĐ-CP hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trên. Đồng chí Lê Hòa Bình, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết, trong tháng 10-2021, thành phố sẽ có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ cho các dự án thuộc thẩm quyền của UBND thành phố.
Theo ước tính của các chuyên gia, với 126 dự án bất động sản bị ách tắc, nếu các doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, ước khoảng 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm, thì 5 năm qua đã phải trả lãi vay khoảng 44.000 tỷ đồng. Các thiệt hại này chưa tính các chi phí khác. Và tất nhiên, toàn bộ chi phí phát sinh sẽ được tính vào giá thành bán nhà. Chưa kể, số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, đưa ra giá bán cao. Chính người dân - khách hàng là người chịu thiệt. Nhà nước cũng thiệt hại vì không thu được thuế do dự án bị ách tắc.
| Ông TRƯƠNG TRUNG KIÊN, Phó Giám đốc Sở QHKT TPHCM: Khó thu hồi dự án chậm triển khai Pháp luật về đất đai quy định, quá 3 năm chủ đầu tư không triển khai dự án thì các cơ quan chức năng sẽ xem xét thu hồi. Thế nhưng, cũng có quy định cho phép chủ đầu tư gia hạn dự án nếu đủ điều kiện. Ngoài ra, đối với việc các chủ đầu tư xin dự án rồi chuyển nhượng để thu lợi, pháp luật có nhiều quy định để hạn chế, giám sát; nhưng nếu việc chuyển nhượng thông qua mua bán cổ phiếu, cổ phần để nắm chi phối dự án thì khó ngăn chặn. Hơn nữa, việc kéo dài dự án có khi còn là “ý đồ” riêng của chủ đầu tư, bởi lẽ giá trị gia tăng của đất đai rất lớn. Chủ đầu tư giữ dự án để sau đó chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư khác có khi lại hiệu quả hơn triển khai thực hiện. Về vấn đề này, quy định vẫn còn nhiều lỗ hổng. Muốn thay đổi thì phải điều chỉnh luật cho phù hợp với thực tiễn. Ông HOÀNG MINH TRÍ, Nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM: TPHCM đã có bước đi dài trong phát triển đô thị Những năm qua, TPHCM đã tập trung vốn đầu tư cho các công trình trọng điểm như đường Võ Văn Kiệt, đường Phạm Văn Đồng… Đặc biệt, thành phố đã xây dựng nhiều đô thị mới với quy mô lớn, có sự kết hợp của nguồn lực trong nước và nước ngoài. Điển hình là khu đô thị mới Nam Sài Gòn có diện tích khoảng 3.000ha với điểm nhấn là đô thị Phú Mỹ Hưng, khu đại học - dân cư Trung Sơn, khu dân cư gắn với Trung tâm thương mại Bình Điền. Cùng với đó, nhiều khu đô thị mới đang dần dần được hình thành tại nhiều quận nội thành theo chương trình chỉnh trang đô thị. Nhiều đô thị mới khác hình thành theo các trục giao thông vận tải lớn của TPHCM như các cụm đô thị dọc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Dẫu vẫn đang phải đối mặt với tình trạng ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm môi trường..., nhưng những thành quả này trong phát triển đô thị tại TPHCM là không thể phủ nhận. |
