Nhiều quy định thắt chặt thị trường bất động sản

 Trước thực tế thị trường bất động sản hiện nay đang lắng đọng do các chủ đầu tư dự án, công ty môi giới làm giá quá cao, cộng với sự thắt chặt về chính sách trong thời gian tới, dự báo năm 2019, thị trường bất động sản sẽ rơi vào khó khăn.

 
Thực tế thời gian qua, trên thị trường bất động sản Việt Nam có hơn 80% doanh nghiệp phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Đó là chưa kể, có nhiều chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, hoàn toàn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, đến khi thị trường đóng băng, chỉ cần một nguồn cung bị “đứt” là ảnh hưởng đến toàn bộ dự án phải “trùm mền”. 

Do vậy, từ đầu năm 2019, “van” tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn, nguy cơ thị trường bị đóng băng trở lại, nhiều dự án tiếp tục rơi vào khó khăn trong thời gian tới. Cụ thể, theo Thông tư 19 của Ngân hàng Nhà nước, từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này đồng nghĩa nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới, vì hầu hết vốn đổ vào bất động sản là trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản sẽ tăng từ mức 150% lên 200%. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng chỉ chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, nếu cộng cả cho vay bất động sản “ẩn” trong cho vay tiêu dùng thì tỷ trọng dư nợ thực cho vay bất động sản lên đến gần 20% (vì hiện nay tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đó có hơn một nửa là cho vay mua nhà).

Ngoài ra, thông tin từ phía Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) giảm xuống 8% sẽ có hiệu lực từ ngày đầu năm 2020. Chỉ số này bổ sung phần tổng tài sản có rủi ro được quy định chặt chẽ và khắt khe hơn, tức là bổ sung thêm rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. 

Nhìn lại thực tế thị trường bất động sản những tháng đầu năm nay đã ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, vì không mang lại lợi ích quốc gia hay lợi ích nhân dân, mà đó là lợi ích của một nhóm người. Do vậy, trước cơn sốt bất động sản vào đầu năm 2018, tạo ra khoảng cách người dân thực sự có nhu cầu nhà ở bị đẩy ra xa so hơn với khả năng của họ. Vì vậy, nhà nước phải liên tục chỉ đạo, có giải pháp kiểm soát thị trường bất động sản, không làm ảnh hưởng đến nền kinh tế. Cụ thể, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cho biết Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ nguồn tiền vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Và kết quả, Ngân hàng Nhà nước phải ban hành nhiều quy định siết quy mô cho vay bất động sản. 

Nguồn vốn mới, rủi ro mới

Khi nguồn vốn ngân hàng đổ vào bất động sản bị thắt chặt, những nhà đầu tư lại nhắm đến các nguồn vốn đầu tư khác như nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI). Họ cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Bởi trong 3 năm gần đây, đã có các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản (Hankyu Realty và Nishi Nippon Raiload) hợp tác, liên doanh, bỏ vốn vào các dự án bất động sản ở Việt Nam và xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới.

Tiếp đến, một cách huy động vốn mới cũng là nguy cơ cho nền kinh tế mà hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đang áp dụng, đó là tạo hình ảnh “đẹp” để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán nhằm huy động vốn từ dân. Hiện có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều doanh nghiệp khác cũng đang nhắm tới việc huy động vốn từ kênh này. Với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho các doanh nghiệp bất động sản.

Trong vài tháng gần đây, các công ty bất động sản nhỏ và vừa cũng ồ ạt lên sàn hoặc chuyển sang niêm yết để huy động vốn. Nhưng thực tế những năm qua đã có không ít doanh nghiệp chuyển giá lẫn nhau, tập trung vào xây dựng một doanh nghiệp có lợi nhuận khủng để niêm yết, bán cổ phần, thu hút nhà đầu tư chứng khoán mua vào, nhưng sau khi bán xong thì doanh nghiệp bắt đầu lỗ. Đã từng có doanh nghiệp thành công ở dự án căn hộ cao cấp tại quận 11, niêm yết với giá trị doanh nghiệp hàng ngàn tỷ đồng, nhưng sau đó, có năm báo cáo doanh thu chỉ 1 tỷ đồng thu từ… bãi giữ xe! Do vậy, đây là kênh rủi ro đáng báo động mà nhà đầu tư chứng khoán cần thận trọng khi tham gia.