Nhiều quy định mới về kinh doanh bất động sản

Muốn kinh doanh bất động sản, phải thành lập doanh nghiệp

Điều 4 của NĐ 02 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) phải tiến hành thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của luật, có ngành nghề kinh doanh BĐS. Như vậy, so với NĐ 76 thì không có trường hợp loại trừ như trước đây. Đặc biệt, tại điểm c khoản 1 của điều này còn bắt buộc các đơn vị kinh doanh BĐS chỉ được phép kinh doanh các BĐS đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS.

NĐ 02 đã bỏ quy định về vốn pháp định, trong khi NĐ 76 quy định vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Việc này tạo “sân chơi” để các tổ chức, cá nhân có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng được tham gia vào việc kinh doanh BĐS.

Tại khoản 2 Điều 4 của NĐ 02 cũng quy định rất rõ về cách xác định vốn pháp định của chủ sở hữu đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS. Việc xác định vốn đối với doanh nghiệp đã hoạt động phải căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động, được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề. Đối với doanh nghiệp mới thành lập, thì dựa vào vốn điều lệ đã thực tế góp. Như vậy, sẽ giúp dễ dàng xác định doanh nghiệp nào có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, tránh việc doanh nghiệp đăng ký vốn ảo để tham gia vào việc đầu tư dự án.

Tăng tính công khai, minh bạch

Tuy Luật Kinh doanh BĐS và NĐ 76 có quy định về tính công khai, minh bạch, nhưng đến NĐ 02 thì việc yêu cầu công khai, minh bạch được quy định rõ ràng hơn. Theo đó, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở, số điện thoại liên lạc, người đại diện theo pháp luật); Thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định; Thông tin về việc thế chấp; Thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh, số lượng đã bán, chuyển nhượng… Việc công khai còn bắt buộc thực hiện tại trụ sở của ban quản lý dự án hoặc tại sàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS). Đặc biệt, đối với các thông tin đã công khai, khi có sự thay đổi phải được cập nhật kịp thời. đây là trách nhiệm bắt buộc của người kinh doanh. 

NĐ 76 trước đây cũng ban hành các mẫu hợp đồng đính kèm, nhưng chỉ mang tính chất tham khảo để các bên tiến hành đàm phán, ký kết. Điều 6 NĐ 02 đã phân chia thành 8 dạng hợp đồng mẫu, và đây là mẫu mà các bên khi tiến hành soạn thảo phải đảm bảo về mặt hình thức. Có thể hiểu đây là quy định bắt buộc, để tránh tình huống gọi là “yếu thế” trong hợp đồng (thường thì người mua luôn được xem là bên yếu thế, vì phải ký sẵn vào hợp đồng mẫu của chủ đầu tư). Có 4 điều kiện bắt buộc phải đáp ứng khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong lương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (không áp dụng đối với nhà ở xã hội). Các điều kiện bắt buộc là: có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định tại điều 6 của nghị định này; trường hợp các bên ký hợp đồng trước ngày nghị định này có hiệu lực, thì phải có hợp đồng đã ký. Đối tượng của hợp đồng không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện; không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, đây là những điều kiện để giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và nhà, công trình xây dựng có sẵn có hiệu lực. Nếu một trong 4 điều kiện trên không được đảm bảo, thì có thể giao dịch sẽ bị xem là vô hiệu khi giải quyết tranh chấp.

Luật sư LÊ TRUNG PHÁT
Đoàn Luật sư TPHCM