Nhiều vướng mắc pháp lý
Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án. Tuy nhiên, cũng Luật Nhà ở yêu cầu: Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. Đây là quy định gây “đau đầu” các doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp, cho rằng, nếu có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận chủ đầu tư thì quá vô lý. Nếu như vậy TP làm sao phát triển đầu tư những khu đô thị mới, bởi đó toàn là những khu đất nông nghiệp hoặc đất khác, chứ hoàn toàn không có đất ở.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết, đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng thì đất đều có nguồn gốc chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. TP đã nhận thấy vướng mắc này nên tháng 4-2016, UBND TP đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện. TP đề xuất, nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở. Tháng 5-2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TPHCM. Tuy nhiên, bộ này lại đề nghị “TPHCM phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ”. Tháng 11-2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TPHCM và kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của TP. Khoảng tháng 10-2017, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ liên quan “nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật. Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở Xây dựng TP đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Hầu hết trong 170 dự án trên còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cũng chỉ ra 7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay, như công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang, “da beo”, không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án. Nghẽn tiền sử dụng đất bởi theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin - cho”, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước. Đó có thể là nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản…
Trong thẩm quyền TP sẽ giải quyết
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, cho biết, Luật Đất đai 2013 khi đưa vào thực tiễn đã phát hiện 109 điểm vướng, TP đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành nay đã giảm xuống còn 29 điểm vướng. Hôm nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM “bổ sung” 7 điểm vướng nữa. Về những dự án triển khai trước Luật Đất đai 2013, TP tạm giao đất để doanh nghiệp bồi thường khi Nghị định 43 của Chính phủ ra đời không cho chuyển tiếp. Nhưng Nghị định 01 ra đời quy định các dự án trước đó tạm giao giờ chưa bồi thường xong thì UBND TP xem xét trình HĐND TP thu hồi đất tiếp, tất nhiên là những dự án này bồi thường hơn 80%. Đây là những nội dung mà Chính phủ tiếp thu góp ý của TP để tháo gỡ cho doanh nghiệp. Còn khi thực hiện dự án, sau khi bồi thường mà vướng đất kênh rạch giao thông mà đất đó do nhà nước quản lý thì theo quy định phải đấu giá dù là 1m². Đây là điều vô lý, TP đang báo cáo Chính phủ tháo gỡ.
Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng Giám đốc Phúc Khang Corp, đề nghị TP nên cụ thể hóa các điều kiện để doanh nghiệp phát triển công trình xanh, ưu đãi hệ số sử dụng đất khi doanh nghiệp thực hiện dự án xanh…
Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong cho biết, trách nhiệm của chính quyền TP là phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển.
Đối với một số kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của TP, Chủ tịch Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các sở ngành liên quan giải quyết ngay cho doanh nghiệp.
Cụ thể như Công ty Nhà Bình Dân đề nghị thẩm định giá đất của một dự án tái định cư tại Thủ Đức sau khi TP trả lời không mua nữa để doanh nghiệp này có cơ sở bán ra ngoài. Hay dự án nhà ở xã hội của Công ty Lê Thành, theo quy định là miễn tiền sử dụng đất nhưng công ty này xin rất lâu không có cơ quan nào xác định miễn tiền sử dụng đất từ đó doanh nghiệp không có cơ sở để đi vay. Công ty Novaland cũng đề xuất TP sớm xem xét cho phép doanh nghiệp này tạm nộp tiền sử dụng đất tại một số dự án.
Chủ tịch Nguyễn Thành Phong cho biết một số dự án Thanh tra Chính phủ đang thanh tra nên sau khi có kết luận, TP sẽ xem xét giải quyết. Những nội dung ngoài thẩm quyền, TP sẽ đăng ký làm việc với Chính phủ, phản ánh với Quốc hội để sớm sửa những điểm bất hợp lý như doanh nghiệp phản ánh.
Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến sẽ cùng Giám đốc Sở Xây dựng giao ban hàng quý với Hiệp hội Bất động sản TPHCM để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
