Cùng với đó, sự thay đổi của hệ thống pháp luật trong nhiều lĩnh vực có liên quan khác, như quy hoạch, đầu tư công… cũng đặt ra nhiều vấn đề hóc búa mà dự án Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai (đã được Quốc hội đưa vào chương trình cho ý kiến và thông qua trong năm 2019) sẽ phải giải quyết.
Đầu tiên, phải kể đến quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay, Luật Quy hoạch đã được thông qua chỉ giữ lại quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh; nghĩa là không còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà chỉ có quy hoạch tỉnh, một loại “quy hoạch tích hợp các quy hoạch”. Theo giới trong ngành, nội hàm của “quy hoạch” trong Luật Đất đai hiện nay khá mơ hồ, phần lớn là phép cộng đơn thuần các nhu cầu được các đơn vị, tổ chức sử dụng đất đăng ký. Do đó, quy hoạch này cũng không phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội, trong khi lại làm khổ người dân, doanh nghiệp không ít!
Bên cạnh đó, để đảm bảo sự tương thích với Bộ luật Dân sự, định nghĩa giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai khi kết hợp với khái niệm quyền tài sản và tài sản sẽ phải bổ sung thêm một quyền nữa của người sử dụng đất là quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, khi thỏa mãn định nghĩa “quyền tài sản” thì quyền sử dụng đất là tài sản theo Bộ luật Dân sự, dẫn đến chủ thể sử dụng đất có đầy đủ các quyền sở hữu, định đoạt và chiếm hữu. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chính là một dạng thức của quyền định đoạt tài sản. Trong khi đó, theo Luật Đất đai hiện hành thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là một “quyền” mà là sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước…
Khung giá đất và bảng giá đất cũng là câu chuyện luôn nóng bỏng từ trước đến nay. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây đã có văn bản kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; quy định giá đất theo “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”; mỗi loại giá đất được quy định trường hợp áp dụng khác nhau, phục vụ cho đối tượng khác nhau (liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi). Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần, căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ 5 năm/lần. UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất…
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương 30%-50% giá đất thị trường, mà nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp. Chẳng hạn, tại TPHCM, căn cứ Luật Đất đai 2013 và Nghị định 104/2014/NĐ-CP, bảng giá đất của TPHCM đã xác định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức kịch khung, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá thị trường tại khu vực này nhiều năm nay đều ở mức hơn 1 tỷ đồng/m2...
Trên đây mới chỉ là một vài trong số rất nhiều vấn đề còn ngổn ngang trong Luật Đất đai 2013. Rõ ràng đây là một luật khó, thậm chí rất khó, nhưng nếu muốn khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, để thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định xã hội thì không có cách nào khác, các cơ quan có trách nhiệm xây dựng và ban hành pháp luật cần chung tay góp sức tìm ra phương án giải quyết tối ưu, tránh tình trạng luật vừa ra đã lại phát hiện những điều không ổn.
