Nhà ở xã hội vẫn chờ vốn

Ách tắc nhiều khâu

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu NOXH của cả nước trong giai đoạn 2011-2020 khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TPHCM khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn... Mặc dù thời gian qua, vấn đề NOXH luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, nhưng đến nay, cả nước mới chỉ thực hiện được 248 dự án NOXH với hơn 5 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020; tạo lập khoảng 100.000 hộ NOXH cho người có thu nhập trung bình, thấp. Riêng TPHCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NOXH với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn.

Một dự án nhà ở xã hội của DN tư nhân tại TPHCM. Ảnh: HUY PHAN

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện có khá nhiều bất cập trong các chính sách liên quan đến phát triển NOXH. Cụ thể, dù đã có quy định nhưng hầu như các địa phương chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, kể cả NOXH thuê mua, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Ngoài ra, dự án NOXH thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất nhưng quỹ đất do DN tự tạo lập để làm dự án NOXH đã là đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho DN.

Bên cạnh đó, Nghị định 100/2015 của Chính phủ quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư là chưa hợp lý. Với quy định đóng khung mức lợi nhuận này, là nguyên nhân khiến thời gian qua, các DN không mặn mà tham gia các dự án NOXH. Vì trên thực tế, để làm dự án NOXH, DN phải chịu nhiều chi phí không tên, kể cả chi phí giải phóng mặt bằng cũng không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Chờ gói tín dụng của Chính phủ

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính dẫn đến việc phát triển NOXH vẫn tiến triển rất chậm, gặp nhiều khó khăn là do nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng cho vay thực hiện chính sách NOXH đến nay vẫn chưa được bố trí. Thống kê từ các địa phương cũng cho thấy, hiện có 206 dự án NOXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Trong đó, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến dự án “trùm mền” do không bố trí được vốn ngân sách để thực hiện chính sách hỗ trợ NOXH, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH.

Tuy nhiên, do các DN phải tự bỏ vốn để làm các thủ tục về quyền sử dụng đất và thực hiện xây dựng dự án mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế rất nhiều. Mặc dù hiện các NHTM có cho vay dự án NOXH, nhưng chủ đầu tư và người mua nhà phần lớn vẫn phải vay với lãi suất thương mại, nên DN cũng như người mua nhà gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay. Do đó, nguồn vốn mồi từ ngân sách Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng.

Thực tế cho thấy, trong thời gian 3 năm thực hiện cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (2013-2016) của Chính phủ, cứ 1 đồng vốn từ ngân sách cấp bù lãi suất thì các NHTM sẽ huy động được thêm 33 đồng từ nguồn vốn xã hội để đầu tư nhà ở giá thấp. Vì vậy hiện nay, nếu Chính phủ dùng 2.000 tỷ đồng ngân sách để cấp bù lãi suất cho 4 NHTM Nhà nước thì nguồn tiền này được đưa vào thực tế sẽ là nguồn vốn mồi quan trọng, giúp các đơn vị huy động được khoảng 60.000 tỷ đồng từ xã hội để cho vay các dự án NOXH và người mua nhà. Với số tiền này, cộng thêm 1.000 tỷ đồng mà Nhà nước tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) và con số bổ sung từ các quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương, nguồn vốn cho vay NOXH trong các năm tới cơ bản sẽ khá dồi dào.

Để tháo gỡ khó khăn này, vừa qua Chính phủ đã xem xét phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 đối với phần vốn còn lại. Đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho NHCSXH, trong đó, dành khoảng 1.260 tỷ đồng thực hiện chính sách NOXH. Nhưng nguồn vốn này chỉ là “muối bỏ biển” so với nhu cầu quá lớn, nên trên thực tế đa số các đối tượng thụ hưởng NOXH chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Vào tháng 4-2020, Chính phủ đã giao Bộ KH-ĐT bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách Nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho NHCSXH. Đặc biệt là dành 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng là Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank. Với nguồn tái cấp vốn này, 4 NHTM có thể huy động được đến khoảng 60.000 tỷ đồng hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua NOXH trong năm 2020 và những năm tiếp theo...

Theo các DN bất động sản, động thái trên của Chính phủ là những bước chuyển biến rất tích cực và là tin vui đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường NOXH nói riêng. Bởi nhiều năm qua, thiếu vốn cấp bù từ ngân sách vẫn là nút thắt quan trọng khiến các dự án NOXH không triển khai. Việc Chính phủ yêu cầu cho các dự án NOXH đang thực hiện dang dở được tiếp tục vay mới với lãi suất ưu đãi, sẽ là cú hích quan trọng để hàng trăm dự án NOXH có thể quay trở lại thị trường.