Nguồn cung nhà ở TPHCM sụt giảm mạnh

Dự án mới giảm hơn 80%

Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2,233ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TPHCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Cao ốc tại huyện Bình Chánh. Ảnh: Cao Thăng

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách.

So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%). Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. 

Doanh nghiệp gặp khó

Trong bối cảnh này, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12%-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Chưa hết, theo HoREA, doanh nghiệp bất động sản lại đang phải đối mặt với nhiều số khó khăn, thách thức, rủi ro về mặt pháp lý. Đơn cử, từ ngày 1-7-2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý chiếm khoảng 10% diện tích dự án, đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở. 

Dự án vướng mắc dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính “tiền sử dụng đất cụ thể” chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75%-80% chi phí giải phóng mặt bằng.

Dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Doanh nghiệp bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án, nhưng dự án vẫn bị kéo dài sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Doanh nghiệp không thể tiên lượng được những rủi ro về mặt pháp lý, về thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính, dẫn đến không thực hiện được đúng cam kết với khách hàng theo hợp đồng đã ký kết. Doanh nghiệp vừa bị thiệt hại về tài chính, vừa bị tổn hại về uy tín thương hiệu.

Hệ quả là doanh nghiệp bỏ lỡ nhiều cơ hội kinh doanh mà phần thiệt hại không thể đo đếm hết được. HoREA đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước; Đồng thời, chỉ đạo Sở Tài chính và Sở TN-MT hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.