Giá tăng gấp đôi
Anh Nguyễn Hữu Hảo (35 tuổi) là kỹ sư tại một nhà máy sản xuất trong Khu công nghệ cao TP Thủ Đức (TPHCM) cho hay, mỗi tháng thu nhập của anh là 17 triệu đồng; còn vợ làm trong một doanh nghiệp tư nhân được 8 triệu đồng. Với khả năng thu nhập, vợ chồng anh Hảo có thể mua được căn hộ chung cư giá khoảng 1,4 tỷ đồng và trả trước 30%, mỗi tháng ngân hàng hỗ trợ cho vay và trả gốc, lãi khoảng 10 triệu đồng.
Anh Hảo bộc bạch: “Đã nhiều tháng nay, tôi tìm kiếm dự án chung cư có thể đáp ứng được nhu cầu, điều kiện và mong muốn của vợ chồng nhưng không có, bởi giá căn hộ đều cao gấp nhiều lần khả năng chi trả”.
Tâm tư của anh Nguyễn Hữu Hảo cũng là nỗi lòng của không ít gia đình hiện nay, nhất là những gia đình trẻ có thu nhập ở mức trung bình. Một khảo sát mới đây của trang Batdongsan.com.vn với 537 nhà môi giới BĐS chung cư trong đợt “sốt” giá những tháng đầu năm 2024 cho thấy: 32% ý kiến cho rằng giá tăng do khan hiếm nguồn cung, ít lựa chọn; 23% ý kiến cho rằng nhu cầu mua nhà tăng trở lại mạnh mẽ; 15% ý kiến cho rằng nguồn cung mới giá quá cao; 15% ý kiến là do nhu cầu đầu tư, đầu cơ đẩy giá…
Báo cáo của trang Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra so với giai đoạn 2013-2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023-2024 đã tăng gấp đôi. Hiện giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2.
Công ty đầu tư và dịch vụ BĐS thương mại CBRE (Mỹ) cũng đánh giá, quý 1 và nửa đầu quý 2-2024, thị trường BĐS Việt Nam phục hồi tích cực qua từng tháng. Tuy nhiên, vấn đề là giá BĐS dường như đã tăng “quá đà”.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, nguyên nhân chính là do lượng cung nhà ở vẫn quá thấp. Cụ thể, dự báo trong cả năm 2024, thị trường BĐS tại TPHCM chỉ có khoảng 8.000 căn hộ chào bán ra thị trường (mức rất thấp so với trung bình 30.000 căn/năm trong 10 năm qua). Riêng trong quý 1-2024, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại TPHCM chỉ khoảng 1.000 căn.
Nhiều dự án vướng mắc thủ tục pháp lý
Tại buổi họp báo thông tin về tình hình kinh tế - xã hội TPHCM được tổ chức mới đây, ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, những tháng đầu năm 2024, TPHCM có 1 dự án BĐS được Sở Xây dựng phê duyệt là Trung tâm Thương mại, dịch vụ, căn hộ cao cấp tại quận 5.
Nguyên nhân dẫn đến nguồn cung mới thấp, theo đại diện Sở Xây dựng là do những vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất… Do đó, khi Sở Xây dựng tiếp nhận và xem xét thì các dự án nhà ở thuộc các trường hợp này sẽ không đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn.
Gỡ vướng pháp lý, duy trì lãi suất cho vay
Thời gian qua, tại TPHCM và các tỉnh lân cận, nhiều doanh nghiệp như Novaland, Nam Long, An Gia, Hoàng Quân, Becamex, Vinhomes… tuyên bố sẽ ưu tiên bỏ vốn triển khai các dự án nhà ở phù hợp với số đông như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều vấn đề trong các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.
Theo các chuyên gia, có 2 nguyên nhân chính tác động trực tiếp đến nguồn cung này. Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng cao. Điều này kéo theo việc chi phí đầu tư, triển khai xây dựng của chủ đầu tư dự án BĐS thêm tốn kém. Thứ hai, tình trạng pháp lý của các dự án BĐS bị kéo dài, mất rất nhiều thời gian để được tháo gỡ. Đặc biệt, đối với doanh nghiệp đặc thù như BĐS, đa số đều sử dụng đòn bẩy tài chính cao, việc vay nợ từ các kênh trái phiếu, ngân hàng là rất lớn. Dự án bị kéo dài thì doanh nghiệp vẫn phải “gánh” số tiền lãi từ vay nợ. Tất cả những khoản chi phí đó đều sẽ cấu thành vào giá sản phẩm sau khi được hoàn thiện. Do đó, rất khó để doanh nghiệp hạ giá thành sản phẩm xuống mức thấp hoặc phù hợp với khái niệm “vừa túi tiền” theo đại đa số mong muốn của người dân!
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án (DKRA Group) cho biết, trên cơ sở chủ trương của Chính phủ, doanh nghiệp BĐS kỳ vọng trong khoảng 3-5 năm tới, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ tăng cao, bù đắp sự thiếu hụt về nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân trong thời gian vừa qua. Để làm được điều này, vai trò của nhà nước vẫn là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách…
Trong đó, quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt, các bộ luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS vừa được sửa đổi bổ sung chắc chắn sẽ tác động tích cực ngay lập tức tới nguồn cung trên thị trường sau khi được chính thức thi hành.
“Nên kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và đưa ra đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất được dễ dàng. Còn về phía doanh nghiệp thì bản chất vẫn là mối quan hệ cung - cầu, nếu giá chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá bán lên cao và ngược lại, nếu tiết giảm được chi phí thì giá thành phẩm BĐS sẽ ngay lập tức sụt giảm”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ.
TS LÊ XUÂN NGHĨA, Thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính - tiền tệ Quốc gia:
Các cơ quan quản lý cần làm cùng lúc nhiều giải pháp đồng bộ, từ gỡ vướng pháp lý đến duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp để làm “sống lại” những dự án đang “trùm mền”.
Ngoài những quy định mới của các luật vừa được sửa đổi, bổ sung, cần có thêm cơ chế thu hút các nhà đầu tư phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Khi đã tạo ra thị trường nhà đất dồi dào thì sẽ có nhiều lựa chọn, giá nhà tự khắc điều chỉnh tiệm cận sức mua của số đông.
Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam:
Chi phí tạo lập quỹ đất đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá đầu ra cho sản phẩm, nhất là sắp tới đây, khi các sắc luật mới điều chỉnh thị trường BĐS chính thức có hiệu lực. Việc bỏ khung giá đất cùng với tính giá đất sát theo giá thị trường sẽ càng làm tăng chi phí đầu vào.
Bên cạnh đó, chi phí và thủ tục xin phép xây được chung cư ngày càng khó và thời gian kéo dài, nếu chủ đầu tư chậm ra hàng thì lãi vay sẽ cộng vào giá bán, các chi phí ngoài cũng tăng cao. Đơn giá xây dựng, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng… ngày càng tăng, dẫn đến giá cấu thành sản phẩm ngày càng cao.
